高新技术、创新型产业房地产评估的简单思考.pptVIP

第一部分：高新技术用地项目的评估 第一部分：高新技术用地项目的评估 一、高新技术用地项目特点 二、深圳主要的高新区 三、与评估相关的条款 四、高新技术用地项目的评估思路及方法 * 一、高新技术用地项目特点 A、位于高新区内； B、有市场商品房，也有非市场商品房（即绿本）； C、土地用途或附记摘要处写明“高新技术用地”等字眼； D、受《深圳经济特区高新技术产业园区条例》的限制。（2001年3月22日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第六次会议通过2006年9月26日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第八次会议修正） * 二、深圳主要的高新区 * 三、与评估相关的条款 A、入园好处：提供微利价厂房和配套住房、减免地价(还有其他优惠政策)。 第二十四条 高新区行政管理机构应当为入区的中小科技企业在高新区提供微利价厂房。 第二十五条以协议方式出让国有土地使用权的，可依法减免土地使用权地价款。 第三十四条 市政府有关行政管理部门应当为高新区的高新技术企业提供微利租金的配套住房。 * 三、与评估相关的条款 B、限定了入园对象。 第三十六条 进入高新区的企业或者项目，需要申请高新区土地及厂房的，应当符合高新区产业发展规划，有相应的资金保证，且资金来源明确，并具备下列条件之一： （一）市政府科技行政管理部门认定的高新技术企业或者项目； （二）国内外知名高新技术企业； （三）为高新区的高新技术企业提供相关配套服务的企业或者机构。 本条前款规定之外的组织或者个人，申请进入高新区的，应当从事本市高新技术产品目录范围内产品的研究开发、生产经营和技术服务活动。 * 三、与评估相关的条款 C、限制了流转：禁止转让，有条件的转让和出租，可调剂使用。 (1)、禁止转让高新区内以协议方式出让的土地及其建筑物（绿本）。 (2）、企业以拍卖、投标等非协议方式取得土地使用权或者房地产的转让和出租对象需符合入园条件（红本）。 (3）、以协议或租赁方式取得土地使用权所形成的地上建筑物，空置部分可调剂使用，按调剂使用价格（非盈利，最高限，定期公布）。 * 三、与评估相关的条款 第二十八条 禁止转让高新区内以协议方式出让的土地及其建筑物。 因破产、清算、自愿或者强制迁出高新区等情形的，由市政府土地行政管理部门收回土地使用权。土地收回价格不得高于原出让合同的剩余年期地价，建筑物补偿价格不得高于建筑物成本价减折旧价。具体实施办法由高新区行政管理机构会同市政府土地行政管理部门另行制定。 第二十九条 企业以拍卖、投标等非协议方式取得土地使用权或者房地产的，该土地使用权或者房地产可以转让或者出租，但受让方和承租方资格应当符合本条例第三十六条规定的条件，其资格由高新区行政管理机构认定。 * 三、与评估相关的条款 第三十一条 禁止改变高新区内工业用地性质和建筑物功能，禁止将非商品性质的房地产转为商品性质。 第三十二条 以协议方式取得的高新区土地使用权和建筑物用于抵押的，经市政府土地行政管理部门批准后，可申请房地产抵押登记。土地抵押价格不得高于原出让合同的剩余地价，建筑物抵押价格不得高于建筑物成本价减折旧价。实现抵押权需处分房地产的，房地产的处分应当参照本条例第二十八条的有关规定处理。 * 三、与评估相关的条款 第三十三条 高新区内以协议或租赁方式取得土地使用权所形成的地上建筑物，空置部分经高新区行政管理机构批准可调剂使用，但调剂部分不得超过其建筑物使用面积的百分之五十。使用调剂房的企业或者项目应当由高新区行政管理机构根据本条例第三十六条认定。（深圳市高新技术产业园区领导小组办公室、深圳市房屋租赁管理办公室关于印发《深圳经济特区高新技术产业园区协议类空置厂房调剂管理办法》的通知）（深高新办规（2007）1号） 第三十五条 配套住房的分配由企业提出申请，经高新区行政管理机构审核后，产权单位与申请租房的企业签定租赁合同。 高新区的配套住房应当出租给高新区的高新技术企业或者项目，不得出售或者转租。 * 四、高新技术用地项目的评估思路及方法 A、协议取得土地及其地上建筑物的（绿本）： 思路一：根据高新条例规定 1、自建的并能提供《国有土地使用权出让合同》： 抵押价值=土地原出让价格*年期修正+建筑物重置全价*成新率（低于登记价） 2、不能提供《国有土地使用权出让合同》： 抵押价值=基准地价*相关系数修正*25%+建筑物重置全价*成新率 *