长沙洋湖垸含浦市场进入可行性研究报告p.ppt

长沙含浦市场进入可行性研究报告 目录 抱山环水，生态优良 万科、华润、南山、中海等品牌开发商进驻，将提升区域形象和促进区域房地产发展 2011年供应产品集中在80-130平米，推售时间集中于3月-10月 分布区域：以项目周边的岳麓区为主，其次为天心、雨花区 客户年龄偏年轻化，家庭结构以三口之家为主 成交客户以公司职员为主，个体户、老师占比也较大 中建·麓山和苑：麓山40万平米宽景美院 占地面积：240亩 总建筑面积：约40万平米 物业类型：高层、多层、洋房、别墅 总户数：2700户 容积率：2.0 绿地率：40% 整体形象定位：“别墅感的上层建筑”、“麓山40万平米宽景美院” 形象定位及案名的表现形式都凸显出项目两大价值点： 1、靠近岳麓山 2、品牌优势 项目外立面、大门及售楼部内部包装大气，外部园林、广场展示到位 2011年推售分析 枫华府第 网络推广 口碑不佳、展示包装较差、工程质量存在问题 紧凑三房 、送入户花园，利用价格优势吸引客户 米兰春天：80万平米意大利生活城 推广渠道： 网络+户外+公交站台+报广推广主诉求：卖“户型+意大利风情” 2011年将主要推售洋房类产品 分三期开发； 一期一批:A1\2\3\4;C12\13 C1\2\3\4\5\6\7\8\9\10\11\ 二期：F\G区洋房、联排； 三期：外围的高层住宅、商业 户型：方正、实用率高、高赠送 阳光100：岳麓山 大学城 120万平米成熟住区 推广渠道： 行销+网络+巡展推广主诉求：卖“人文教育+品牌” 运用众多销售道具全方位、高品质的展示品牌价值、区域利好、项目价值 南地块先期开发（预计2011年第四季度启动），北地块定位为华中区顶级别墅，资源景观一流； 2010年12月16日，长沙市国土资源交易中心挂牌截止4宗位于岳麓区大河西的土地，其中3宗地均被一家名为“耀彩企业有限公司”的企业摘牌，成交金额高达21.3063亿元，溢价为11.474亿元。 三宗土地，均位于长沙市岳麓区学士联络线附近，属于大河西重点发展的洋湖垸片区，根据成交价格计算，“耀彩”拍下的三宗土地，土地成交单价达到459.18万元/亩；而2宗容积率≤3.5的住宅用地的楼面价格也分别达到了1827.38元/平米，和2016.07元/平米。 “耀彩”摘下的3宗土地中，1宗商住用地，2宗住宅用地。这三宗土地具体位于岳麓区窑咀路以西、学士联络线以南，联丰路以北、靳江路与学士联络线交叉口东南角这一片区的完整地块，总面积达309531.45平米（约464亩）土地，将用于商住结合的综合性物业开发。 万科靳江项目 长沙靳江项目。该项目位于长沙市岳麓区岳麓大学城，潇湘大道以西。项目净占地面积约4.4万平方米，容积率3.0，计容积率建筑面积约13.1万平方米。万科拥有该项目78%权益，需支付地价款1.9亿元。项目预计11年下半年动工，将打造成为河西滨江豪宅！ * 未来的河西新城将成为集政务、商贸、休闲娱乐、景观资源为一体的综合性生态城市中心区;深厚的文化底蕴、强势的生态资源及高起点的规划优势将使河西新城成为长沙的新城市中心。 一期 二期 二期 麓山和苑自2010年5月份共推出2期第19、20、21、22、3、10、15栋； 2011年预计推出4、5、11、12、13、14栋； 推售情况 项目位于中医药大学旁边，文化氛围浓厚，生活配套较为完善，未来将成为含浦文化产业园的中心；社会规划有幼儿园、主题生活广场、泛会所和英伦风情商业街；户型设计以注重创新，以年轻人为目标群体，户型紧凑、多样 项目特色 以低总价策略突破区域，吸引首次置业的年轻群体，突出其户型的创新和安静宜居的环境以及高校周边的文化氛围，并突出自身及周边的商业生活配套——有效拉动首次刚性置业群体 营销特点 客户以年轻的首次置业群体为主，河西大学城年轻老师、职员为主；河东雨花区和天心区的年轻置业群体 客户特点 D10栋216套，已售150套左右，剩余60套左右； 销售情况 4300元/平米，认筹2万抵3万； 价格范围 多层、小高层、高层 产品类型 占地面积332亩，总建筑面积45万平米 项目规模 重点楼盘研究2 营销推广 推广渠道：户外+网络+公交看板+短信 推广主诉求： “低价+户型” 《长沙房地产》 户外广告 展示包装 产品分析 3室2厅2卫103.53㎡ 带入户花园； 户型方正紧凑； 三房两卫设计； 客厅朝北； 3室2厅2卫123.97㎡ 带入户花园； 户型方正紧凑； 三房两卫设计； 项目分三期开发，一期以叠拼、小高层为主，二期以叠加别墅和联排别墅为主，三期以街区高层为主。建筑立面以暖色调为主：米黄、咖啡、赭红……力图打造意大利风情和新都市主义特色于一身的高尚社区； 项目特色 突出其独特的意大利风情特色，