中国商业地产行业研究.pptVIP

* 华润的快速发展，与其在融资方面的优势有莫大的关联 央企的先天优势： 作为央企，华润置地比一般民营企业在信贷评级上肯定要高，因此可以用较低的成本获得融资 集团支持： 背靠着华润集团这个目公司，华润置地可以获得大量银行的信贷支持，而且支持的额度也较高； 稳定的收入来源： 华润不仅通过地产销售来获得收入，同时租金也可以带来稳定的现金流，这部分收入给予华润以超过2倍的利息支付能力 * 运用“孵化战略”，借助集团资源推动发展 华润集团 1、土地孵化 2、持有型物业开发 3、大项住宅开发 4、持有型物业资产 华润置地 市场认可的一般价格 借助集团资金输出 回收获得资产溢价 “孵化战略”充分利用集团的资金实力优势，先期先由华润集团出面购买、持有土地，并进行先期开发，在初步完成先期高度占用现金流的孵化过程后，等到项目比较成熟时再按市场价格转入公司，以支持旗下相应公司的发展； * 华润采用租、售并举的收益方式，目的是通过快速销售房产来获得收益，以补贴商业地产的发展 住宅部分：完全销售，资金快速回笼 商业部分：部分持有、部分销售 远景目标： 商业部分完全持有 全部持有的物业：一线城市、核心地段、较为成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业； 部分持有的物业：一些具有潜力但不太成熟的物业； 据统计，在华润置地占主导权益的项目开发中，住宅类物业比例占到70%左右，而商业类物业比例占到30%，而在持有物业方面，商业类物业所占比重超过90% * 住宅、商业同步开发，并增加新赢利点，依靠增值服务获利 业务定位： 住宅、商业体开发+收租物业持有+客户增值服务； 增值服务：包括从室内设计、精装修到家具配饰的所有环节 利润结构： 开发收入 租金收入 增值服务收入 资本增值 增长方式： 物业开发带来近期的增长动力； 资本增值带来长期的收益 风险控制： 通过租金收入和增值服务收入带来稳定的现金流，降低风险 * 华润打造的商业产品，按照辐射区域，形成了万象城、五彩城、PLUS365商业中心三个系列，分别承担都市综合体、区域商业中心和邻里中心的定位（1/3） 万象城 　　——中高端的都市综合体，辐射范围包括整个城市和城市周边地区 　　万象城商业综合体选址条件： 　　? 城市选择：一、二线城市（直辖市、省会城市等） 　　? 区位选择：一、二线城市主要商圈、未来城市重点发展区域 　　? 建筑规模：建筑面积30万平发米以上，以办公、酒店、购物中心等为一体的综合商业体。 　　? 具体位置和交通：紧邻城市主干道，具备良好的可见度和形象展示空间；交通良好，保证充足的人流量和车流量 　　? 地块形状：形状已长方形、方形为好，有足够大空间容纳建筑物、停车场以及展示台等设施。 　　? 辐射人口：人口密度大，且地块自身具备辐射全市人口的土地属性 　　? 发展空间：政府支持、城市规划、商圈空间延伸等 业态比例也基本按照深圳万象城40%零售，20%餐饮，20%休闲娱乐，另外20%其他业态 * 五彩城 　　——中档的区域综合商业中心，以吸引区域性客户为主 　　五彩城综合体选址条件: 　　? 城市选择：二三线城市为主，进驻了发达的大、中、小城市，涵盖一线到四线城市，对城市要求比万象城低，可发展的城市多，而且市场容量远大于万象城，一个城市可以建多个五彩城。目前华润五彩城进驻的城市基本在东部沿海地区，经济具有活力。 　　? 区位选择：二三线城市主要商圈、一线城市区县中心、商业配套薄弱的人口密集区、未来重点发展区域 　　? 建筑规模：建筑面积10-15万平方米为宜 　　? 具体位置和交通：紧邻城市主干道，具备良好的可见度和形象展示空间；交通良好，保证充足的人流量和车流量 　　? 地块形状：形状以长方形、方形为好，有足够大空间容纳建筑物、停车场以及展示台等设施 　　? 辐射人口：人口密度大，1.5公里内20-25万居住和规划人口 　　? 发展空间：政府支持、城市规划、商圈空间延伸等 华润打造的商业产品，按照辐射区域，形成了万象城、五彩城、PLUS365商业中心三个系列，分别承担都市综合体、区域商业中心和邻里中心的定位（2/3） * 华润打造的商业产品，按照辐射区域，形成了万象城、五彩城、PLUS365商业中心三个系列，分别承担都市综合体、区域商业中心和邻里中心的定位（3/3） PLUS365和欢乐颂系列 　　——以家庭消费群体为目标，同时满足部分区域内商务人群和流动人群的购物需求 　　PLUS365和欢乐颂系列综合体选址条件: 　　? 城市选择：二三线城市为主，少量一线、四线城市 　　? 区位选择：二三线城市次商圈、一线城市大型社区型商业、商业配套薄弱的人口密集区、未来重点发展区域。 　　? 建筑规模：建筑面积4-6万平方米为宜 　　? 具体位置及交