2_中国房地产金融发展概况1.ppt

浙江工商大学金融学院 程 大 涛 708833466@ cdt@ 房地产抵押贷款 房地产抵押贷款是银行或其他金融机构以借款人提供房产或地产作为还款的物质保证的抵押贷款。它是房地产信贷业务的主要形式，在贷款业务中占据了重要地位。 在房地产抵押贷款中，不转移房屋的占有权、使用权、处分权和收益权，但产权人和债权人都不能随意处理房屋或地产。房地产抵押贷款的贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营状况。申请借款金额和借款时间长短确定，一般最高不超过抵押物现行评估价的70% 。贷款的期限主要有两种： 短期建设贷款以建设周期为限，一般3一5年；长期经营贷款15一30年左右。贷款利息实行按季结息的办法，利息的收取方法是由贷款人按季直接从借款人的存款账户中收取。 在城市，建国初期，首先没收了敌伪财产，接收国民党政府房地产档案，代管无主房产，确认房地产产权归属，建立了新中国房地产管理机构，按照历史延续的房地产制度，确认了公民个人房产所有权和土地所有权制度。 1952年，全国性的农业合作化运动，初期采用农民土地入股、集体耕种、收益分红，但土地所有权仍然属于原入股农民所有。后经过高级农业合作社和人民公社化，农村的土地私有制转变为集体所有制，但农民的宅基地、自留地、自留山仍然属于农民个人所有。这种制度在1954年我国的第一部宪法里得到确认。 1956年社会主义改造中，对资本主义工商业实行了赎买政策。对出租私有房产的房产主，以给付定金的方式，逐步使城市房产发展成为以公有制为主体的房产体制，但对于城市居民用于个人居住的私有房产仍然保留了私有制，而已对私产房所占有的城市土地，以征收房地税的方式确认了私产房主享有了城市土地使用权。 “文化大革命”时期。公民的财产权得不到保障，公民的私产房可以任意地被强占或收归公有。房地产法律制度被废除，政策成为调整各种社会关系的唯一依据。 1982年《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市效区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。”首次在宪法中明确了土地公有制度。 2003年8月12日，国发[2003]18号国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 1.确立房地产业国民经济支柱产业地位 2.调整住房供应结构，多数家庭购买或承租普通商品住房，同时，确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。 3.加大住房公积金归集和贷款发放力度。 2005年3月，央行宣布取消房贷的优惠利率 2006年5月24日国办发［2006］37号《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》 1.90/70政策，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。 2.住房转让征收营业税，购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）免征；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，差额征收。 关于房地产市场发展，我有几个观点： 第一，要保持房地产长期平稳和健康发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。 第二，什么叫房价合理回归？我以为合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配。现在我可以明确地告诉大家，房价还远远没有回到合理价位。 第三，房地产的发展，毫无疑问要充分发挥市场配置资源的基础性作用，就是说要充分利用市场这只手。但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。 温家宝2012年03月14日十一届人大五次会议答记者问 2007年 1月，国土资源部开始清查土地增值税。3月，全年共计6次加息，10次上调存款准备金率。8月，2007年8月7日国发〔2007〕24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》提出回归保障、健全廉租住房制度。规定廉租住房资金来源：地方财政预算，住房公积金增值收益，土地出让净收益的10%。 9月，央行规定以家庭为单位，第2套住房贷款首付不得低于40%，利率不得低于基准利率的1.1倍。 2008年 1月，国务院打击囤地 3月，发布政策免征廉租房租金收入营业税、房产税、土地使用税以及免征廉租房和经济适用房印花税。 4月，税务总局提高房地产企业预交金额，总税率不变。 6月，开始五次上调存款准备金率，存款准备金率从年初的14.5%上调到17.5%。 9月，降低贷款利息0.27个百分点。 10月，财政部发布《继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活》，核心内容是降低真实购房需求的置