物业公共资源收益评估与风险.要点.doc

物业公共资源收益评估与风险报告 编 制 说 明 一、背景分析 1、《中华人民共和国物权法》（以下简《物权法》）已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，并将于2007年10月1日起施行； 2、《物权法》颁布以后，物业公共资源经营管理权利与相关利益的分配，引起了物业所有人、社会舆论的广泛关注； 3、由于客户（场内商户、广告运营商）经营需要，LGJB利用物业公共资源设置了部分广告位、经营场地、临时展位、花车以及地面停车位等。 4、针对《物权法》对物业公共资源经营管理所带来的冲击，LGJB必须高度重视，并提前作好物业公共资源经营管理风险预控工作。 二、报告目的 1、对物业公共资源经营管理纠纷进行动态研究，识别公共资源经营管理风险； 2、对LGJB公共资源经营管理收益进行分析，对经营管理风险进行系统化识别； 3、建立健全公共资源经营管理风险预控体系。 三、报告结构 1、物权法时代物业公共资源经营管理综述； 2、LGJB公共资源经营管理收益统计分析； 3、LGJB公共资源经营管理风险控制策略； 4、LGJB公共资源经营管理风险控制改进措施及计划。 四、其它说明 LGJB公共资源经营管理收益分析中的数据，均由嘉宝各业务单位提供。 第一部分 物权法时代物业管理公共资源经营管理综述 一、《物权法》中涉及物业公共资源经营管理的相关规定 《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权中的相关条款： 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 ——此项条款明确界定了物业公共资源所有权与管理权的归属。 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 ——此项条款明确界定了业主对公共资源享有的权利与义务，以及对此权利义务转移的规定。 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 ——此项条款明确界定了建筑区划内的道路、绿地、公共场地、公用设施和物业服务用房归业主共有。 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 ——此项条款明确界定了建筑区划内的车位、车库应首先满足业主的需要，占用共有道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第八十条 建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例明确。——此项条款明确界定了公共资源收益归属与分配比例标准。 二、物业管理公共资源经营利用方式简介 1、利用物业公共区域规划、建设临时展位、商铺与地面停车位，并实施租赁； 2、将物业公共管网 第二部分 LGJB2007年1至5月公共资源利用统计分析 LGJB2007年1至5月公共资源收入分析 1、LGJB2007年1至5月公共资源收入统计： LGJB2007年1至5月公共资源经营管理收入共计2750634.45元。其中商业用途公共区域搭建出租收入达到919910.5元，地面停车位收入815885.3元，户外广告位收入592321.7元，上述三项收入占到LGJB公共资源总收入的84.64%。 2、LGJB2007年1至5月公共资源收入分析： （1）商业用途公共区域搭建经营管理分析 说明：由于金荷花项目处于培育期，为营造商业氛围，金荷花物业服务中心于2007年陆续在公共区域搭建了部分摊位，以免租、低租方式租给商户经营。 LGJB商业用途公共区域搭建均在商业项目，而且专业市场的搭建面积相对较大（金荷花、五块石项目搭建面积占总搭建面积90.92%），收入也相对较高（五块石项目搭建收入占总搭建收入的96.04%）。 LGJB为规避经营管理风险，与租户签订了《场地使用合同》，并在合同中约定如因甲方根据项目情况进行总体经营安排，或因甲方不可抗拒因素（如政府行为、业主大会要求、甲方退出管理），需收回乙方使用场地而终止本合同，甲、乙双方互不追究责任。物业服务中心还制定了应对业主、商家就公共资源经营利用投诉的统一说辞。 （2）地面停车位资源经营管理分析 LGJB所管理项目前期规划的地面停车位约484个，实际使用中的地面停车位约426个，2007年1至5月地面停车位收入815885.3元。 春江花月（现采用临时占道停放