物业管理企业涉税问题的筹划与申报实务.要点.docVIP

物业管理企业涉税问题的筹划与申报实务 　　　　一、营业税　　（一）计税依据　　营业税是对提供劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，按其营业额和规定的税率，而计征的一种税。　　1.营业额的确定　　我国会计实务中依据《企业会计准则》、《企业财务通则》并结合物业管理企业实际，制定了《物业管理企业财务管理规定》。在规定中，将物业管理企业经营收入确认原则规定为“企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。 ”同时，根据物业管理企业的经营特点，对营业收入的确认原则又作了两方面具体补充规定：　　（1）企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或协议规定的付款日期作为营业收入的实现。在这一日期，无论企业是否实现收到价款，均应作为营业收入处理。如公共性服务费收入和公众代办性服务费收入，平时均采用预收方式，按照这一原则，必须采用权责发生制原则每期结转收入，不能以收付实现制代替权责发生制。　　（2）物业大修收入，应当根据业主委员会或者物业产权人、使用人签订认可的工程价款结算账单确认营业收入的实现。物业管理企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托，对住宅小区和商业楼宇等进行物业大修理等工程施工活动，由物业管理企业自行出具工程价款结算账单，但必须经委托方签章认可后，才能作为营业收入处理。 　　2.计税依据的确定　　根据营业税条例及其细则规定，物业管理企业取得的经营收入，以及出租资产、转让无形资产、开展专项有偿服务和其他代理业务的手续费等其他业务收入均应计征营业税。　　但根据《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》的规定，物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视收视费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理单位代有关部门收取的暖气费、水费、电费、燃（煤）气费、有线电视费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。对其从事物业管理服务取得的其他全部收入（含规定收费标准基础外各种加收金额），应按照“服务业”税目5%税率计算征收营业税。具体计税依据规定如下：　　（1）对物业管理企业不征营业税的代收基金，系指建设部、财政部《关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知》（建住房[1998]213号）中规定的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”。 　　（2）对物业管理企业代收的“住宅共用部位共用设施设备维修基金”，凭其持有的地方财政局统一监制《××省（市）住宅维修基金专用发票》或××省（市）住房资金管理中心（含所属分中心）为其出据的《住房维修基金交存书》上注明的实际发生额认定。　　（3）对物业管理企业不征收营业税的代收房租，凭其与代收房租委托方实际房租转交结算发生额认定。　　（4）对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务收入或价外收入，照章征收营业税。　　（5）物业管理企业从事物业管理服务取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统一印制的服务业专用发票。 　　（二）营业税的计算　　1.管理性质的收入缴纳营业税的计算　　（1）物业管理公司以下四项收入，均属于提供劳务而获得的收入，属于营业税中“服务业”税目，按5%征收营业税。　　①物业管理公司为业主提供服务而收取的管理费。　　②物业管理公司为业主提供服务而收取的服务费。如：保洁费、停车费、保安费、公共设施养护费等。　　③收取的维修费用，包括维修材料费及人工费。　　④居民租住共有住宅的租金收入。　　（2）物业公司收取业主的装修保证金，如果到期退还给业主及租住户的，不征收营业税；如果到期不退还或作为业主装修违规行为予以没收的，属于物业管理公司管理性收入之外的价外费用收入，均应并入该物业公司营业额，征收5%的营业税。　　（3）物业管理公司向房屋业主收取的公共维修基金，所有权属于业主管理委员会，物业公司仅是代管使用，专款专用，按时列支，暂不征收营业税。如果物业公司从维修基金中以提供维修劳务形式提取劳务收入，则应征5%的营业税。 　　2.代办性质的收入缴纳营业税的计算　　以下两项均属物业公司提供代办服务而取得的服务性收入，按5%征收营业税。　　（1）代办购物手续费。　　（2）代办收费取得的收入。如：为房屋业主代收代缴水、电、煤气、电话费等各项业务而收取的手续费。　　3.多种经营取得收入缴纳营业税的计算　　（1）物业公司下属的中介咨询机构的咨询劳务收入。　　（2）物业公司兼营的餐饮服务收入。　　（3）物业公司举办的娱乐业务场所的收入。　　（4）物业公司下属的独立核算的商店销售货物取得的收入。　　上述（1）、（2）项收入