世联-深圳中信中心区写字楼定位教程分析.ppt

中信中心区项目开发可行性论证 报告提纲 项目位于CBD核心区域内 地块现状 项目经济技术指标 建筑布局建议 S1地块 交通：城市主干道金田路，地块西南方为高架桥，影响商业人流。 环境：紧邻会展中心 昭示性：良好 S2地块 交通：东侧道路相对较窄 环境：北侧以及东侧均为 住宅小区，人车流密集 昭示性：良好 建筑布局建议 建筑面积 S1＝194675.7m2 S2＝120895.11m2 容积率 S1＝15；S2＝7 依据规划指标，本项目共为三栋超高层建筑。两栋写字楼，一栋酒店物业。 由于酒店建筑体量比较大，若摆放在S2地块内，则S2尚有2万左右建筑指标难以利用，因此建议将酒店摆放在地块S1内。 整体地块北部人流量以及商业氛围优于地块南部，可考虑将写字楼摆放与地块北部，底部设置商业。 写字楼B临会展中心，未来会有较大的会展人流，可考虑布置较多商业面积。 报告提纲 深圳市宏观经济 销售趋势分析 宏观经济分析 CEPA——深港一体化 大量香港服务型公司和物流公司入驻深圳，增加办公物业的需求，提升办公物业的价格； 物流基地的逐步形成，物流公司，将形成大量的物流公司，形成办公物业需求新的增长点。 深圳在珠三角的城市定位决定了市场办公物业的持续不断的需求需求； 宏观经济快速稳定增长，房地产进入快速发展时 期，写字楼的