城市行政级别、资源集聚能力与房价水平差异.docVIP

城市行政级别、资源集聚能力与房价水平差异 　　摘要：在严格的城市行政等级管理体制下，我国城市房价水平与城市的行政级别关系密切。城市行政级别通过影响城市的资源集聚能力和住房需求，进而影响住房价格。不同行政级别城市的资源集聚能力各异、住房需求不同，导致房价水平呈现较大的差异。但是，同一行政级别城市间的房价水平存在区域差异性。本文使用2005―2012年全国7O个大中城市市辖区的数据，建立面板模型，经验分析城市行政级别对商品住宅价格的影响。结果表明，城市行政级别差异是引致城市间房价水平差异的重要因素。为此，需要对不同类型城市实行分类指导，实施差别化的调控措施，缩小城市间的房价差异。 中国论文网 /3/view-7181514.htm 　　关键词：城市行政级别；资源集聚能力；房价水平差异；住房需求 　　中图分类号：F2933文献标识码：A 　　文章编号：1000176X（2015 　　一、引言 　　城镇住房市场化改革以来，我国各个城市的房价水平均呈现上涨态势，但是，目前不同城市的房价水平各不相同。以全国70个大中城市为例，2012年上海的房价最高，市辖区的商品住宅均价为24 030元/m2，牡丹江的房价最低，市辖区的商品住宅均价仅为3 500元/m2，上海房价是牡丹江房价的近七倍。再以同一区域内的城市为例，2012年南京市辖区商品住宅均价为16 400元/m2，而无锡为8 650元/m2，以上数据来源于相应年份相应城市的统计年鉴。 　　收稿日期 　　基金项目：国家社会科学基金青年项目“我国保障房有效供给激励机制研究”（13CJY038）；国家社会科学基金重点项目“《资本论》研究的研究”（12AJL001）；江苏省博士后科研资助基金“不对称信息下的保障房公平分配问题研究”（1301008C）；江苏省教育厅人文社会科学基金一般项目“不对称信息下的保障房配置效率研究”（2013SJD790014） 　　作者简介：贾春梅（1976-），女，山东单县人，讲师，南京大学应用经济学博士后流动站研究人员，主要从事房地产经济学研究。Email：jchmsky@naueducn 　　葛扬（1962-），男，江苏海安人，教授，博士生导师，主要从事房地产经济学研究。南京房价是无锡房价的近两倍。由此可见，城市间的房价水平差异现象不仅在全国范围内存在，而且在同一区域内也存在。 　　为什么城市间房价水平存在差异？从既有研究来看，很多文献探讨房价波动差异的原因，较少文献关注房价水平差异的原因。就城市房价波动差异原因的研究而言，以往文献几乎都在传统新古典经济学的供求理论框架内展开研究，认为经济发展水平[1-2]、居民收入水平[2]、城市环境、地方公共品供给、人口规模、租售比、信贷量和利率等货币政策 、土地价格和土地供应量等影响住房供求因素间的差异引致了房价波动差异。 　　那么，上述造成城市间房价波动差异的原因是否也是造成房价水平差异的原因呢？以经济发展水平差异这一因素为例，有些城市间的经济发展水平差异与房价水平差异是一致的，即经济发展水平相对较高的城市的房价水平也相对较高；经济发展水平相对较低的城市的房价水平也相对较低。就这些城市而言，经济发展水平差异因素或许可以部分地解释城市间的房价水平差异。然而，不少城市间存在着经济发展水平差异与房价水平差异不一致的现象，并且这种不一致现象在东、中和西部地区都存在。比如，在东部地区，南京的人均GDP低于无锡，但其房价却高于无锡；在中部地区，南昌的经济发展水平一直低于九江，但其房价却高于九江；在西部地区，南宁的经济发展水平一直低于柳州，但其房价却高于柳州。因而，经济发展水平差异因素难以解释南京与无锡、南昌与九江、南宁与柳州等城市间的房价水平差异。由此可见，影响房价波动差异的上述因素并不能很好地解释城市间的房价水平差异，城市间房价水平差异背后或许存在更为深层次的原因。 　　少数文献就城市间房价水平差异的原因展开了研究，黄燕芬和肖翔[3]认为，以划分城市行政层级为典型的一些不合理的中国式分权因素是引致城市间房价结构性差异的重要制度原因。但遗憾的是，上述研究仅仅从理论上分析了城市行政层级对房价的影响机理，并未提供系统科学的实证检验。 　　在上述研究的基础上，笔者认为，经济发展水平、居民收入水平、城市环境、地方公共品供给、人口规模、租售比和土地价格等因素或许在一定程度上导致了部分城市间的房价水平差异，但是这些影响住房供求因素均属于城市间房价水平差异的表面原因，其背后隐藏着更深层次的原因。城市间房价水平差异的深层次原因在于城市资源集聚能力差异，而城市资源集聚能力差异的最主要原因在于城市的行政级别不同，当然，城市所处于的经济地理区位不同也是引致城市资源集聚能力差异的因素之一。为了证实