4第四章房地产评估4.pptVIP

3、建设税费:是指在建造建筑物过程中政府相关部门收取的市政配套等税费 4、建设期利息:指按合理的建设期和按适当的贷款利率计算的投入资金的利息。 5、开发商利润:也叫投资利润，指对建筑物的投资应获得的正常利润。 （二）重置成本的测算方法（注意两种方法对比） 1、重编预算法 重编预算法是指按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。即根据待估建筑物工程竣工图纸或按评估要求绘制工程图，按照编制 工程预决算方法，在计算工程量基础上按现行工程预算价格和费率，编制工程预算书，再按现行标准计算成本，从而计算出建筑物重置成本。 计算公式如下： 建筑物重置成本=建安工程投资+其他项目投资 建安工程投资=∑重新计算的工程量*现行工程定价 用重编预算法估算的建筑物重置成本准确性较高，但其需要的技术资料较多，工作量较大，一般只适用于构造比较简单的建筑物。 2、预决算调整法 建筑物重置成本=建安工程投资+其他项目投资 建安工程投资=∑原竣工工程量*现行工程定价 用预决算调整法进行评估，以原工程量合理为假设前提，必须有完整的建筑工程竣工决算资料或预算资料，主要适用于用途相同、结构相同且数量较多的建筑物评估。 3、价格指数调整法 重置成本=历史成本*（1+价格指数变动） 历史成本的构成项目与重置成本的构成项目要一致 价格指数的类别与重置成本的构成项目要一致 某公司有一简易仓库，账面价值为300000元，建筑面积1000平米，竣工于2000年底，经查询，该公司所在地区建筑价格环比指数为： 2001 11.7% 2002 17% 2003 30.5% 2004 6.9% 2005 4.8% 求2005年底该仓库的重置成本 解题过程： １　计算价格变动指数： Ｘ＝（1+11.7%)*(1+17%)*(1+30.5%)*(1+6.95)*(1+4.8%)=191% ２　　估算重置成本 重置成本＝300000*191%=573000 该方法的适用隐含了一个前提条件，就是原建筑物的工程量及相关费率与现时标准是相同的，且建筑物造价的变化仅取决于物价的变化。该前提限制了其评估结果的可靠性。因此，对于大型的建筑物一般不宜采用该法。该方法一般只限于单位价值小及运用其他方法有困难的建筑物的重置成本估价。 4、单位比较法 将与待估建筑物类似的建筑物的单位重置成本经过与待估建筑物的比较、修正，求得待估建筑物的单位重置成本，再乘以数量来求取重置成本的方法。这种方法实质上是市场法。 重置成本=参照物的重置成本±差异调整值 （三）建筑物实体性贬值的测算 （1）年限法 实体贬值率=R/（R+S）*100% 实体成新率=S/（R+S）*100% R：实际已使用年限 S：尚可使用年限 （2）观察打分法 实体成新率=（结构部分合计得分*G+装修部分合计得分*S+设备部分合计得分*B）*100% G：结构部分成新率修正系数 S：装修部分成新率修正系数 B：设备部分成新率修正系数 不同结构类型房屋成新率评分修正系数库 ? 钢筋混凝 土结构 砖混结构 砖木结构 其他结构 结构 部分 G 装修部分 S 设备部分B 结构部分G 装修部分 S 设备部分B 结构部分G 装修部分 S 设备部分B 结构部分G 装修部分 S 设备部分B 单层 0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.05 0.87 0.1 0.03 二至三层 0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.2 0.7 0.2 0.1 ? ? ? 四至五层 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15 0.3 ? ? ? ? ? ? 六层 七层以上 0.8 0.1 0.1 ? ? ? ? ? ? ? ? ? 例 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场打分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。再经查表得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13， 成新率＝（80×0.75+70×0.12+60×0.13）×100％＝76.2％ 在实践中，也往往将年限法和打分法得出的结论加权平均，得出成新率。 对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。可以在成新率确定的基础作适当减价修正。 该法需要评估人员具有一定建筑学专业知识。 （四）建筑物功能性贬值的测算 建筑物功能性贬值的常见情形 （1）建筑物用途与使用强度不合理形成的功能性贬值 （2）建筑物的设计及结构上的缺陷形成的功能性贬值 （3）建筑物的装修及其配