土地管理学总论第五章.ppt

三、农村集体土地使用权流转管理 （一）管理原则 应具备条件 当地二、三产业发展较快、农村剩余劳力得到转移是土地使用权流转的前提条件 明晰的土地产权是农村集体土地使用权流转的必备条件 完善的法律法规是农村集体土地使用权流转的法律保证 农村土地分等定级和价格评估是农村集体土地使用权流转的技术支持 应遵循原则 因地制宜原则 依法、自愿原则 平等、有偿原则 （二）流转管理 措施： 开展农村集体土地产权调查 开展农村集体土地产权登记并颁发土地产权证 开展农用地分等定级与估价工作 正确引导和调控农村集体土地使用权的流向 建立合理的农村集体土地使用权流转收益分配制度 建立农村集体土地使用权流转的支持、保障体系 案例 小产权房1 ２００３年６月，郑州的代小姐花10.5元，在郑州市三官庙南街买了一套房子。如果没有以后的事情发生，这套包括车库在内共１３０多平方米的房子绝对可以让代小姐安居乐业。而代小姐按约定首付了５万元房款，去办房产证时，才知道对方的房子是在村集体土地上盖的，个人仅拥有８０％的产权。尽管房主靳先生已按约定将房子交给了代小姐，但去办理过户手续时才知道，这种房屋属于农村集体自主开发的小产权房，不能办理过户手续。 由于无法办理过户手续，代小姐也不再支付剩余款项，也没退还居住房屋。房主靳先生去年将代小姐诉至法院，要求解除双方在２００３年６月签订的购房合同，要求法院判令代小姐返还房屋。 案例 小产权房1 一审法院认定该房是自主开发的“小产权房”，按规定不能办理房屋过户手续。因此靳先生要求解除双方购房合同并返还房屋的诉讼请求得到了法院的支持。并判决靳先生胜诉。而代小姐则提出反诉，代小姐诉称，按照原先约定，在她首付房款５万元后，待房屋过户到她名下后，其再支付剩余的５．５万元。房主靳先生曾承诺，３个月办好房产证过户手续。法院判决解除双方的购房合同后，给她带来了巨大经济损失，其中装修费47805元，该房屋升值给其带来经济损失19.5万元，合计242805元。由于是房主的过错导致其蒙受损失，故房主靳先生应赔偿其所有损失。 案例 小产权房1 而靳先生则提出，代小姐应支付６年来的租金计37795元。法院再审认为，靳先生作为房产的拥有人，在对该房屋掌握的情况全面准确的情况下，仍和代小姐签订房屋买卖合同，并在买卖合同中承诺负责为原告办理房产权过户，因无法办理过户导致双方买卖合同解除，靳先生应承担主要责任。法院据此判决，靳先生在判决生效１０日内，除返还代小姐购房款５万元外，还应赔偿代小姐因合同解除造成的损失99840元，而代小姐则需支付靳先生６年来的租金21360元。 对此判决靳先生也提出了上诉。法官认为，如果靳先生不履行法院判决，法院强制执行该案子时，也只能执行靳先生的房产，而这又走了个怪圈，让案件回到了起点。 案例 小产权房2 2002年7月1日，画家李玉兰与农民马海涛签订了房屋买卖协议，约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋八间及院落，房屋价款45000元。这样的房屋，俗称“小产权房”，由于现有的法律规定，农民自己的住房和宅基地只能在农民之间买卖流转，因此，当初双方这一买卖不能获得国家认可的产权，亦不受法律保护。 后来，宋庄逐渐发展为画家聚集区，房屋价格大幅上涨，再加之政府要重新规划产业园区和道路，很多农家院落面临拆迁，按照现在的房价，房主会得到巨额的拆迁补偿。 于是，2006年12月，马海涛向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。这一请求获得北京市第二中级人民法院的终审支持。 案例 小产权房2 2007年12月，法院判决，李玉兰和马海涛双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰腾退房屋。虽然法院在判决书中同时指出，马海涛为导致协议无效的主要责任方，判决马海涛支付李玉兰93808元。但赔偿的范围只包括房屋及添附部分价款，而没有涉及土地增值和溢价部分。这一判决一出，在当时曾引起广泛的争议。 2008年10月20日，北京宋庄画家李玉兰因小产权房纠纷诉农民马海涛一案在宋庄法庭宣判。最终，法院判决李玉兰获赔18万。 关于诉讼时效 土地局辩称泰丰公司的起诉已经超过诉讼时效一节，经查泰丰公司提供的证据表明，该公司在1996年3．4月间向大同市政府报送的报告中，已经主张过权利，应当认定时效中断： 因为，大同市人民政府是土地局的上级主管部门土地局发给泰丰公司的“国有土地使用证”上．加盖着“大同市人民政府”印章：泰丰公司与土 地局发生纠纷后，请求大同市人民政府给予解决，与直接向土地局主张权利具有同等效力-请求重新受让土地与请求退还已付出的土地出让金，二者是非此即彼的关系：泰丰公司主张自己的权利时只能二者必居其一，不可能同时提出这两项清求；因此．泰丰公司只主张重新受让土地，不等于自愿放弃请求退还土地出让金的权利：一旦重新受让土地的请求不能满足时．则退还土地使