三四线城市楼市“去库存”的痛点和解决路径.docVIP

三四线城市楼市“去库存”的痛点和解决路径 　　一、背景：楼市“去库存”战略全面铺开 　　2015年底的中央政治局会议、中央经济工作会议上，楼市“去库存”确立为2016年经济工作五大攻坚任务之一。进入2016年，“去库存”战略全面铺开。“猴年”春节来临之际，央行和银监会联合发布房贷“新政”，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。这是自2015年“930”新政后，再次下调房贷首付比例。相比原先的政策，首套房、二套改善型住房贷款的首付比例分别下降了5和10个百分点。 　　此次政策发布，再次遵循了长假前释放利好信号的思路。很明显，在这个时间节点上下调房贷首付比例，很大程度上是为了鼓励农民工买房、“返乡置业”以及回乡探亲买房。过去几年，农民工买房、“返乡置业”轰轰烈烈，根据业内对河南、安徽、湖南等地的调研，农民工买房、“返乡置业”占据了地市一级住房销售的30%、县市一级住房销售的50%左右。目前，在二三四线城市，户籍居民家庭住房自有率超过80%、拥有两套及以上住房的比例超过50%。因此，农民工买房、“返乡置业”已经成为二三四线城市楼市消化库存的主力。 　　新年伊始，为贯彻中央经济工作会议精神，鼓励农民工购房、“去库存”的政策陆续在全国各地铺开。近期召开的各地“两会”上，“去库存”成了最热门的词汇。从先行省市做法来看，政策可谓优惠多多，如财政按购房面积补贴现金、减征所缴房屋契税、提高公积金贷款额度、放宽公积金提取条件及用途、放宽贷款购房首付条件、鼓励银行放贷、水电气缴费折扣，等等。这些政策，均意在降低购房成本，提高银行融资支持，适应以农民工为主的“新市民”住房需求。 　　二、楼市“去库存”需要继续松绑杠杆限制 　　经过近几年的需求释放，农民工群体中的佼佼者，事实上早已购房，农民工整体买房需求继续释放的潜力并不可观。据国务院农民工工作领导小组发布的数据，外出农民工2015年月平均收入为2864元，由于就业城市生活成本（房租、通信、餐饮）居高不下，再考虑到新一代农民工很重视女教育，预计月储蓄仅为其中的一半（1432元）。按照三四线城市3500元/平方米的房价计算，这一群体的房价收入比在16倍左右。因此，自己储蓄和父母资助成为农民工买房首付资金主要来源。 　　但是，与此同时，除了首付款以外，农民工买房还需要支付税费、装修费、家电家具建材等一次性支出数万元的费用，同时每月的贷款月供额也在1100元以上。过去几年，由于房地产、建筑业等农民工就业集中行业发展很快，农民工可支配收入增幅连续数年保持在9%以上，但2015年首次下滑到9%以下（8.9%），这与房地产、建筑业下滑关系最大。因此，“返乡置业”和农民工购房红火了3-4年以后，受就业行业不景气、收入下滑，未来制造业“去产能”“去杠杆”的冲击，后续需求释放存疑。 　　对于鼓励农民工购房来说，除了目前各地出台的各项降低费用的支持外，进一步降低杠杆或许是必要的。从国外来看，发达国家（美国、澳大利亚等）对于低收入群体贷款购房，首付比例均在10%，美国甚至出现了“零首付”现象。从实践看，低收入群体购买住房、拥有房产的愿望最强烈，主动违约率也远远低于高收入群体，特别是对于希望融入城市的农民工来说，更是如此。因此，去年以来，业内人士呼吁降低房贷首付比例的政策建议很多，旨在解决“卡在首付”上的购房准入门槛限制。 　　笔者认为，经过长达4年的回调（2012- 　　2015年），三四线城市平均房价降至每平方米3500元左右，已经接近了房屋成本价，进一步下调的空间有限。此时，如果继续降低房贷首付成数，有利于解决农民工买房“卡在首付”上的问题。同时，配合财政直接补贴和税费减免，购房“初始成本”（首付、一次性支出费用）将会大大降低，有利于将农民工潜在的住房需求释放出来。 　　三、目前制约“去库存”的痛点在哪里 　　1.库存量异常大，消化周期太长 　　春节前后，笔者在粤北、广西等地一些三四线城市调研，发现这些城市楼市存在几大问题。一是库存量异常大，且无确切数据。在售库存消化期基本在2年以上，且这些城市预售要求（高层达到2/3形象进度、中高层封顶）涣散，一些隐性库存随时会冒出来。三四线城市市场化程度不高，加上产业结构单一落后（农业、轻工业及矿产等资源产业为主），2009-2013年楼市繁荣时期，有头有脸的人都来开发房地产。目前，全国13.6万家房企（平均1万人就有1家房企）中90%集中在三四线城市。 　　2010-2013年，返乡置业集中释放，楼市火爆使得建筑建材、装饰装修等关联