七届《三级专业技能部分》复习资料.docVIP

市场调查是一项复杂而细致的工作过程，对于房地产项目定位、投资决策、营销策划等都具有重要的基础性作用。P1 市场调查准确性取决于3个方面：P1 市场调查人员的技术水平； 市场调查人员的敬业态度； 被调查对象的态度。 调查人员必须牢记调查是为营销服务的。P4 收集第二手资料，必须保证资料的时效性、准确性、可靠性。P5 （非常重要）项目成本调查:包括内容以及相关量化数据从哪来？P9 土地成本； 房地产开发经营成本； 房地产税费； 为了顺利的完成市场调查任务，必须解决的主要问题：“在何处”“由何人”“以何种方式”进行调查。P11 （非常重要）根据问卷的填答方式，可分为自填式问卷、代填式问卷，两者的优缺点以及各自侧重？P15 问卷的开头包括：问候语、填表说明、问卷编号。P15 问卷设计的原则：P16 功能性原则（最基本原则）； 可靠性原则； 效率原则； 可维护原则。 功能性原则是问卷设计的最基本原则。P17 问卷设计往往不是一次性完成的，好的问卷需要经过反复的修改和检验，待错误全部修正后，再正式开展大规模的调查，这一点体现了问卷设计的可维护性原则。P17 开放式提问包括：自由式、语句完成式、字眼联想式、顺问式、过滤式。P20 问卷最好采取16开的纸张。 （非常重要）问卷设计应注意的问题内容以及每个内容的例子？P22 避免提出一般性问题； 避免用不确切的词； 避免引导性的提问； 避免可能会令调查者感到难堪，或是被调查组禁忌和敏感的问题； 问句要考虑失效性； 避免问题与答案不一致。 房地产项目法律特征的分析内容：P25 获取土地的渠道； 出让年限是多少； 项目的规划条件； 详细规划条件； 建筑标准； 环境及污染限制的条件等。 房地产项目经济特性的分析内容：P25 售价、租金； 价格折扣； 促销手段； 付款方式上的特殊设计； 定价策略等。 进行宏观经济分析是一个不断向宏观市场环境的实际状况趋近的过程，也是企业适应市场环境的必要过程。P46 房地产市场景气的内容：P47 价格； 销售率； 总销售额； 销售速度； 交易量等。 （展开）房地产市场需求的种类：P49 有效需求；（想买能买） 潜在需求；（想买并不具备完全的购买力） 名义需求。（想买根本买不起） 房地产市场需求的特点：P50 多样性； 层次性和发展性； 双重性； 综合性； 可替代性和联系性。 人们常说的户型实际上是建筑设计上的套型。P55 房地产顾客购买行为的特征:P67 十分谨慎、理智购买； 货比三家、综合权衡； 依法交易、保障权益。 美国市场营销学家科特勒的“5W1H”:P68 购买什么——购买的产品； 为何购买——购买的目的； 由谁购买——购买的主体； 何时购买——购买的时机； 何处购买——购买的场合； 如何购买——购买主体的作业行为。 市场细分是20世纪50年代中期美国学者温德尔.史密斯提出的。P75 市场细分的两个理论依据:P75 顾客需求的异质性； 企业有限的资源和为了进行有效的市场竞争。 有效的市场细分是房地产企业选择目标市场、准确进行市场定位的前提和基础。P76 房地产市场细分不是对房地产商品进行分类，而是对房地产需求各异的顾客进行分类。P76 房地产市场细分的原则：P78 可衡量性； 可进入性； 可盈利性； 稳定性。 家庭结构主要从家庭规模、家庭类型、家庭代际数3个方面体现。P79 识别竞争者的一般方法（了解+例子反问）。P87 从品牌竞争； 行业竞争； 形式竞争； 一般竞争。 识别品牌竞争者市场战略的主要工具是产品——市场竞争形势图。P88 （非常重要）市场利基者战略是什么、特点、营销方式？P96 （非常重要）房地产项目竞争选择项目采取的对策？（要展开）P97 要考虑竞争者的强弱； 要考虑竞争者与本企业的相似程度； 要考虑竞争者表现的优劣。 需求潜力是购买力的前提，购买力是需求潜力的保证。P98 控制性详细规划的用地是功能相对完整或地域比较独立的区域，规模一般在1k㎡。P107 建筑密度通常以上限控制。P107 建筑红线后退距离通常以下限控制。P108 户室比的确定，在新建区域主要参照当地的人口结构；在改建区域主要参照改建地区的拆迁户人口的组成。P111 居住区规划技术经济指标：P115 平均层数； 住宅建筑净密度； 住宅建筑面积毛/净密度； 人口毛/净密度。 建筑物按建筑物的结构类型和材料类型分类：P136 砖木 砖混 钢筋混凝土 钢。 建筑总平面图。P141 建筑立面图。P142 （非常重要）建筑装饰材料使用效果评价包括4个方面？P149 装饰效果； 耐久性； 经济性； 环保性。 （非常重要）住宅规划设计的主要内容？P161 住宅及其用地的规划布置； 居住区公共服务设施的的规划布置； 居住区道的规划布置； 居住区绿地的规划布置； 居住区的环境景观设计。 （非常重要