2006宁波雅戈尔东钱湖大别墅营销策划总精要.ppt

宁波房地产板块分析 宁波房产各板块优劣分析 宁波别墅五大指标 区域分布：宁波现有别墅主要分布在海曙、江东和鄞州区的四、五类地段； 产品特色：早期以联体别墅为主，京华苑、国际经贸园、白云山庄、莱茵堡、康桥经典、荷兰村、国际村、繁景花园等，由于户型和设计老旧，档次都不高，此后科技园区出现了获得改良的独立别墅； 规模：各别墅园区规模普遍比较小，最大的不过百，小的只有40-50户，且各单体建筑面积基本控制在200-300平方米； 居住人群：从现有别墅园区的居住人群组成来看，当地的政府官员、外资企业管理人员、宁波本地或外地在甬创业的私营企业主为主力； 发展现状：随着人们对居住要求的提高，别墅的开发建造又繁荣起来，一些近郊的大型社区都建有别墅群落，花园洋房、低层洋房的新名称即是对别墅的重新诠释：如：清泉花园、水尚阑珊、江南春晓、常青藤·小城、浅水湾、格兰云天、东湖花园等都有一定数量的别墅，由于设计理念、材料运用、环境建设和户型都有了全方位的提升，受到市场的肯定。 宁波主要别墅项目分布图 典型个案-中海·东湖官邸 项目经济指标 占地面积： 36.74公顷 建筑面积： 33.6万平米 容 积 率： 1.01 建筑密度： 28% 建筑限高： 35米 绿 化 率： 35% 配套公建： 幼儿园（用地面积4000平 米，建筑面积2700平米），商业中 心（5000平米）、会所（3800平米） 物业形态： 法式纯联排社区 备注：中海一期将推出48套联排，预计 在五月中旬开盘，价格为7000元/平 方米左右 典型个案-格兰云天（二期） 典型个案-钱隆山庄 占地面积:36098平方米 容积率:0.38 二期总户数:38户 销售均价:14000-15000元/平方米 备注:该别墅群为10年建成一期,目前开发为二期,项目紧邻东钱湖,具有优秀的景观资源,目前已经销售了10多套,主要为临湖及坡地上具有良好视线,总价在1000万/栋左右,而景观资源较差的平地别墅销售很不理想。一期居住的主要是外贸、纺织企业的最高管理者。 项目经济指标 占地面积：55700㎡ 建筑面积：149649.17㎡ 物业类型：高层住宅、别墅、商场、办公楼 备注：其中有单体别墅8幢，建筑面积在600平方米左右，目前还未开盘。 项目经济指标 项目位置：天童南路与绕城路交叉口 建筑面积：15万平方米 物业类型：排屋、小高层 开盘时间：2006.4.26 价格：排屋-7000元/平方米 备注：共有北美风情排屋89套，3月10号对外公开，目前进行日进斗金操作，即从下定到正式开盘之日，每天可以优惠1000元。 项目经济指标 地理位置：鄞州宁横公路与环城南路交界处 占地面积：16.7万平方米 建筑面积：17万平方米 物业类型：联排、叠排、高层、多层 备注：排屋为91户左右，户型面积为263与275平方米，预计下半年开盘。 项目经济指标 地理位置：东邻金家河，西邻杨木石契路，南邻新晖路 占地面积：221430平方米 建筑面积：37.6万平方米 容积率：1.7 绿化率：35% 建筑密度：35% 总户数：391户 物业类型：别墅、联排、叠拼、合院 备注：项目共有叠拼150户，面积为160-206平方米，联排182户，面积为214-240平方米，单体别墅57户，面积为305-385平方米，预计今年下半年开盘。 地理位置：江北老外滩附近 占地面积：19400平方米 总户数：480户 销售价格：8000多-18000多元/平方米，均价12000元/平方米 物业类型：高层公寓 户型面积：150-235平方米 备注：目前销售情况较好的为能看见江景部分，成交客户有80%以上从事外贸行业。高端公寓代表,与别墅购买群部分重叠。 东钱湖周边相关高端配套 本案与城市的关系 地块指标 用地面积：237350㎡ 建筑面积：127633.5㎡ 容积率：0.39 建筑密度：17.1% 绿地率：46.5% 物业类型：别墅、小高层 总户数：346户，其中依山别墅30户，临水别墅36户，平地别墅82户，公寓198户。 价格研究前思考 价格研究依据 ? 第三阶段 2007年7月-2008年1月 客户线 （1）客户联谊。 地点：会所 内容：客户酒会 联合：“马爹里”或者“张裕”葡萄酒 ? （2）论坛。 主题：房产投资 嘉宾：利用一些关系在业界的号召力，邀请国内知名开发商、策划人 地点：会所。 （3）拍卖最佳位置别墅 利用拍卖吸引客户关注，并迅疾提升人气 制造话题效应。 ? （4）人物访谈。 访谈：成交客户代表。 形式：报纸软文 阶 段 推 广