2012中国商业地产行业研究精要.ppt

* 华润的快速发展，与其在融资方面的优势有莫大的关联 央企的先天优势： 作为央企，华润置地比一般民营企业在信贷评级上肯定要高，因此可以用较低的成本获得融资 集团支持： 背靠着华润集团这个目公司，华润置地可以获得大量银行的信贷支持，而且支持的额度也较高； 稳定的收入来源： 华润不仅通过地产销售来获得收入，同时租金也可以带来稳定的现金流，这部分收入给予华润以超过2倍的利息支付能力 * 运用“孵化战略”，借助集团资源推动发展 华润集团 1、土地孵化 2、持有型物业开发 3、大项住宅开发 4、持有型物业资产 华润置地 市场认可的一般价格 借助集团资金输出 回收获得资产溢价 “孵化战略”充分利用集团的资金实力优势，先期先由华润集团出面购买、持有土地，并进行先期开发，在初步完成先期高度占用现金流的孵化过程后，等到项目比较成熟时再按市场价格转入公司，以支持旗下相应公司的发展； * 华润采用租、售并举的收益方式，目的是通过快速销售房产来获得收益，以补贴商业地产的发展 住宅部分：完全销售，资金快速回笼 商业部分：部分持有、部分销售 远景目标： 商业部分完全持有 全部持有的物业：一线城市、核心地段、较为成熟且出租率和租金收益达到一定水平的物业； 部分持有的物业：一些具有潜力但不太成熟的物业； 据统计，在华润置地占主导权益的项目开发中，住宅类物业比例占到70%左右，而商业类物业比例占到30%，而在持有