中海半山溪谷解析.docVIP

中海·半山溪谷 项目档案 物业类型：普通住宅 建筑类别：多层 装修状况：毛坯 占地面积：75900平方米 总建筑面积：84000平方米 容 积 率：约1.11 绿 化 率：64％ 栋 数：26 总 户 数：970 物业地址：深圳市盐田区盐田港后方陆域梧桐山半山处 开 发 商：中海地产（深圳）有限公司 中海·半山溪谷项目位于深圳市盐田区盐田港后方梧桐山东南山麓，南邻深圳外国语学校高中部。三面环山，一面看海，是盐田不可多得的高品质居住之选。 中海·半山溪谷项目占地面积为75900平方米，总建筑面积为84000平方米，容积率约为1.11，绿化率高，为东部盐田罕有的大型低密度山地住宅。 中海·半山溪谷项目多为6-8层高的一梯两户带电梯景观洋房，主力户型为70－140平方米的二房至四房单位，户型方正，通透舒适，窗窗有景，实用率高。 一、 项目开发背景分析 1、项目区域发展情况 中海·半山溪谷项目处在港域北山片区。该区域最早于2001年经审批并公布，但随着周边区域的发展和盐田港“区港联动”的实施，该片区功能定位发生较大调整，原法定图则2003年度决定修订，2005年完成。 定位一：保留原生态的自然环境 中海·半山溪谷所在的北山片区，是由梧桐山大道、深盐路（沿港路）、平盐铁路北面山体和西面自然山体相围合的盐田坳地区，总用地面积9.13平方公里。其中，片区分为北区、中区、南区三个分区。“北区”是指本片区永安路以北的部分，规划“南区”是指本片区盐田路以南的部分，“中区”是指永安路以南、盐田路以北部分。 而中海·半山溪谷则位于盐田港后方陆域的北区，最靠近梧桐山主峰、是以居住为主的功能区。北区坡地地貌没有破坏、植被原始，同时靠近梧桐山登山道和保护植物裟罗公园。 定位二： 8万人——区域居住规模与南硅谷同一数量级 北山片区是盐田02-01号片区，定位调为“以便捷的集疏运交通为依托，以大型物流园区为主体的港口后方服务基地”，以明珠道为界的物流园区和产业配套居住区两大功能片区。仓储用地由207万平米，居住用地88万平米，居住人口规模8.0万人。 这个居住规模与南山高新区为同一数量级。而由于本片区背靠梧桐山、面临大海，虽然物流较多，但其空气状况、环境温度、景观资源等还是优于南山高新区。 定位三：禁止高层——南向海景可保无忧 “盐田港后方陆域法定图则”要求，区域在高度分区上，盐田路和东海道交叉口地区为本片区建筑制高点，建筑高度向四周逐渐降低。沿港路在保税区人行出入口和道海道交叉区域，可以布置少量高层建筑，建筑形式宜以点式为主，禁止板式高层建筑。 而中海·半山溪谷位于盐田区盐田港后方陆域梧桐山半山处，南邻深圳外国语学校高中部，项目海拔较高，最低处海拔约80米，最高约130米。加之禁止板式高层建筑，中海·半山溪谷南向海面的视野基本可保无忧。 定位四：部分用地变更为居住用地——旧村整体搬迁改造多 片区内物流和居住景观区相对分离，居住区以东海道为景观主轴，物流区以沿港路和明珠道为主要景观界面的空间景观结构。 盐田路和明珠道交叉口区域的商业办公用地未来将改为居住用地；现状勤辉仓、金斗岭工业区和长江仓用地未来将改为居住用地；东海道和沿港路交叉口区域仓储用地未来将改为居住和商业办公用地。 积极配合区港联动，盐田区迅速推进明珠道以南、永安路以北范围内的现状三个旧村实行整体搬迁，产业配套居住片区内沿明珠道的部分用地控制为旧村安置用地，而产业配套居住片区内现状旧村实施就地改造。相比较而言，整体搬迁改造的量要比就地改造的量大约70%，这对于保障区域居民素质、降低建筑容积率帮助甚大。 定位五：南面全球最大物流开发商的普洛斯物流园提升区域居住素质 普洛斯及盐田港经过向中央申报，已经具备保税物流中心的功能，这已经接近自由港的政策。盐田港变成类似香港的免税“自由港”，这将有助于发展国际中转枢纽，而这就是此项园区建设的中期的目标之一，将吸引更多原本利用香港中转的货物转用盐田港。 而蛇口能够成为深圳租赁回报的冠军，主要就是因为蛇口拥有临近港口所带来的国际化人流、临近港口所拥有的山海景观、临近港口所带来的临港产业。 盐田港的发展，一直是港口在前，其它如住宅、市政建设等滞后。如果盐田成为自由港，产业极其可能带动港口后方建设，基于港口服务的后方城区将有更多的经济理由加快速度，深圳出现第二个蛇口就不是梦想。 同时，自由港所带来的高端客户、产业基础带来的中档购房者，以及因为山海景观吸引的外来购房和租赁者，盐田的房地产就将迎来较大的机会。这就是全球最大物流地产开发商落户盐田的价值和意义，也是深圳与香港在港口发展上的竞争正在加剧后深圳所掌握的先机。 现在的关键是，盐田第二通道正在加快建设，盐田港后方实行产业（物流、工业、港口）、生活两条腿走路，盐田未来的前景比较被看好。盐田自由港时代的住宅类机会，将主要