商业地产策略与招商原则课件.ppt

中庭的作用 平面商业空间的调节 整体商业资源的整合 楼层商业效果的展示 楼层人流的交通组织 商业地产的建筑规划 上海恒隆广场 恒隆广场中庭良好可视性 梅龙镇广场中庭设计商业可视性最高，商业铺面均好性好，商业价值得到最大提升。 商业地产的建筑规划 传统大型商业建筑层数——不超过8层 负一层：精品超市 一层：化妆品、包、鞋、表 二层：少女时尚 三层：淑女服饰 四层：绅士馆 五层：运动休闲 六层：家电 七层：美食天地或娱乐城 但是， 在发达国家和城市出现超过18层的商业建筑 步行街的可视性 广州雅居乐 步行街的可视性 店招可视区 橱窗可视区 商业地产的定位策略 业态＆业种 业态：商业经营形态，如超市、百货 业种：按商品种类划分的店铺，如粮店、鞋店 业态定位就是功能定位 广东东莞华南MALL业态比例 三大主力业态：零售、餐饮、娱乐 商业地产的定位策略 主题定位 商业经营的概念或者商业消费的价值 若无主题, 则考虑季节或节庆类主题活动 例如: 　　日本东京迪斯尼—海上乐园（世界上最大的样板区，商业主题） 香港兰桂坊—嘉年华节庆主题（节点主题） 　　　 　　重庆得意世界的主题？ 　　苏和　88号 爱上 真爱 COTTON …… 商业地产的建筑规划 中庭 建筑结构 外部流线 出入口 内部流线 商业规划 层数 外部动线的两个基本分离 人流动线与车流动线分离 客货车流动线分离 商业地产的建筑规划 商业地产的建筑规划 商业地产的建筑规划 出入口设置在 来店人数最多的路径附近 最集中的车站附近 最靠近主要路段的地方 最开阔，可视性最好的地方 注意：同一朝向尽量减少出入口的数量 步行街的人流 城隍庙商业街 城市主干道 引入人流 引入人流 一中心多轴线的商业平面设计 位于天一广场东南角传统的城隍庙购物中心为天一广场的人流量提供了保证。 哥特式风格的天主教堂和历史建筑为天一广场增添了异域和历史元素。 水晶街中的水景商业成为天一广场最大的亮点之一。 中心广场地下停车库 地上停车库 地下自行车停车库 各个商业建筑利用廊桥相连，是消防需要，更是商业人流动线设计的需要。 商业VI设计及店面包装。 品牌一览表 外街建筑立面 内街建筑立面 内街建筑立面 内街庭院 内街橱窗设计 商业地产的建筑规划 商业地产的定位策略与招商原则 http://2 笔趣阁 主要内容 商业地产概念及种类 商业地产的开发流程 商业地产的定位策略 商业地产的建筑规划 商业地产的招商原则 商业地产概念及种类 商业地产的概念及种类 住宅地产开发价值链: 土地+建筑材料+劳动力=住宅产品 购买: 土地 建筑材料 劳动力=住宅产品 出售: 房屋 收益: 一次性产品增值 商业地产的概念及种类 商业地产开发价值链: 土地+建筑材料+劳动力+商业经营=商业地产 购买: 土地 建筑材料 劳动力 出售: 商品 服务 收益: 长期商业增值 ＋ 商业经营　 商业地产的概念及种类 商业地产的种类: 购物中心(Shopping Mall)：大都会购物广场 百货地产: 重庆百货\茂业百货\新世纪百货 专业市场: 朝天门服装批发市场\盘溪农产品市场 旅游地产: 洪崖洞 文化地产: 磁器口传统文化步行街 创意地产: 洋人街\欢乐谷\创意产业园 OUTLETS地产: 奥特莱斯 社区邻里型地产: 社区商业 商业地产的开发流程 流程三 流程四 流程五 流程六 流程一 确定开发项目具体地址 项目投资财务分析（静态＼动态） 项目系统定位 前期市场调研分析 项目规划设计及施工 项目招商推广策划 流程七 项目开业及经营管理 流程二 商业地产开发的主要工作流程 利润 风险 高利润 中高利润 中低利润 低利润 低风险 中低风险 中高风险 高风险 次主力店(小型超市\折扣店) 专卖店(大型精品店) 个体店(连锁店\便利店) 商业业态风险与经营利润成正比 主力店(零售\百货) 商业地产的定位策略 商圈饱和度指数： TRS= C ╳ RE RF TRS:某地区某商品商业饱和指数 C:某地区购买某商品的潜在顾客人数 RE:某地区顾客平均购买额 RF:某地区经营同类商品商店营业总面积 例1:龙湖大社区洗浴服务商业饱和度测量,龙湖大社区洗浴服务潜在顾客数量为10000人,每人每月平均消费额为300元,该地区现有洗浴中心营业面积为20000平米,则商圈饱和度为: 10