喜达屋资本-从酒店专家到投行高手(三).docVIP

喜达屋资本:从酒店专家到投行高手(三) 　　掘金于风险收益的中间地带 中国论文网 /3/view-7168627.htm 　　STWD，全美最大的商业地产抵押贷款REITS 　　喜达屋地产信托Starwood Property Trust（NYSE： STWD）成立于2009年，作为全美最大的商业地产抵押贷款REITS公司，STWD由私募地产基金管理公司喜达屋资本集团（Starwood Capital Group）发起并提供外部管理――和全球最大的酒店管理集团Starwood Hotels amp; Resorts Worldwide一样，STWD也是一家由喜达屋资本集团亲手打造的上市公司。 STWD在拓展投资边界的同时严守自己的投资核心原则。 　　其实STWD已经是喜达屋资本集团在商业地产抵押贷款领域发起的第二只REITS了。早在1998年，喜达屋资本集团就曾将旗下两只私募不动产债权投资基金的大部分资产以借壳上市的方式置入到一家小型REITS中，从而创造了当时全美最大的商业地产抵押贷款REITS，Starwood Financial Trust，即，后来的iStar Financial Inc.（NYSE： STAR）;而喜达屋资本集团的创始人Barry S. Sternlicht本人也一直担任STAR的投委会主席直到2003年，后来，随着喜达屋资本集团旗下基金逐步从STAR的投资中退出来，Barry Sternlicht等人也淡出了STAR的管理。2009年关注到欧美金融危机期间商业地产抵押贷款领域的又一轮投资机会，喜达屋资本集团推出了它的第二只商业地产抵押贷款REITS，Starwood Property Trust（NYSE： STWD）。 　　STWD于2009年8月上市，上市之前没有任何资产，只有一份与喜达屋资本集团子公司SPT Management签订的管理合同及目标资产的投资策略，但凭借喜达屋资本集团在这一领域丰富的投资经验和多年积累的投资声誉，STWD成功融资9.5亿美元，成为当时登陆纽交所的最大的“Blind Pool”公司（指融资时还没有锁定任何目标资产，未来的投资标的也不确定的融资行为）。其中，喜达屋资本集团通过子公司SPT Investment LLC认购了STWD 2.06%的股权，通过子公司SPT Management LLC认购了STWD 2.13%的股权，其余95.81%的股权均由公众投资人认购。 　　SPT Management作为STWD的外部管理人与STWD签订了一份长期管理协议，协议规定SPT Management将为STWD提供日常的投资管理服务，并收取相应的管理费和超额业绩报酬;而STWD则将报销SPT Management在STWD名下发生的法务、财务、尽职调查等费用成本，但不再支付SPT Management的高管工资或奖金。 　　上市后，2010年STWD通过5个附带回购协议的融资安排从银行处获得了总额11亿美元的贷款额度，当年完成了17亿美元的对外投资，2011年又完成了20亿美元的对外投资……到2014年，公司一年内就完成了55亿美元的对外投资。截至2015年6月，STWD已累计完成150亿美元的投资，主要投资于各类商业地产抵押贷款，至今上述投资还未发生一笔坏账，上市以来年化的股东回报率达到15.1%。而截至2015年一季度，STWD持有的贷款组合总值73亿美元，净资产近40亿美元，当前总市值52亿美元，当前的股息率约8.8%。 　　在投资策略方面，STWD既不同于黑石旗下商业地产抵押贷款REITS公司Blackstone Mortgage Trust（NYSE： BXMT）的“第一抵押权贷款投资策略”，也不同于柯罗尼资本旗下Colony Capital（NYSE： CLNY）的“不良贷款投资策略”，STWD的投资策略介于二者之间，即，以正常履约的夹层贷款和次级抵押贷款为目标资产，赚取风险收益中间地带的利差空间。 　　 　　STWD的目标资产：风险收益的中间地带 　　作为一家商业地产抵押贷款REITS，STWD与喜达屋资本集团旗下以不良资产投资为主的私募基金不同，它聚焦于正常贷款的发放或收购，其目标资产是“那些介于最低信用风险的核心资产（Core）与最高信用风险的不良资产（Distressed）之间的、以商业地产为抵押的债权资产”。 　　STWD的管理层认为，在危机的中后期，银行、保险等传统金融机构受到监管政策对资本充足率要求的约束，陷入一个集体的“去杠杆化”过程，从而被迫大量抛售风险资产，尤其是盯市制度（Mark-to-Market）下的证券化资产，市值的降低和评级的下调会触发融资安排中的回购条款，由此导致的连锁反应引发了金融机构的流动性危机。其实