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西北五省省会城市房地产投资环境综合评价研究 　　摘 要：构建房地产投资环境综合评价指标体系，运用均方差决策的方法，分析评价了西北五省省会城市房地产投资环境，指出了各城市房地产投资环境的优势和劣势，并提出了具体的建议。 中国论文网 /3/view-7184529.htm 　　关键词：西北五省省会城市 房地产投资环境 指标体系 均方差决策 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 　　文章编号：1004-4914（2015）12-190-03 　　一、引言 　　房地产投资环境是房地产投资活动进行的前提，是区域房地产市场和房地产业可持续健康发展的基础。西北地区整体房地产投资环境较中东部发达区域房地产投资环境落后，已经丧失了很多可利用资源和发展的机会，阻碍了区域房地产市场和房地产业的发展。西北地区处于西部大开发{1}和“一带一路”{2}建设的辐射区域，有着良好的改善本区域房地产投资环境的机遇。笔者对西北五省省会城市（西安、兰州、银川、西宁、乌鲁木齐）房地产投资环境进行分析比较，找出各省会城市房地产投资环境的优势和劣势、差距与不足，并有针对性地提出改善各省会城市房地产投资环境的建议，进一步提升各省会城市的房地产投资环境，发挥各省会城市对区域房地产投资环境的辐射带动作用，促进西北地区房地产市场和房地产业快速健康发展。 　　二、综合评价指标体系与研究方法 　　（一）综合评价指标体系的构建 　　在构建房地产投资环境综合评价指标体系时，分三步进行：首先，确定总目标--房地产投资环境综合评价；其次，围绕总目标确定准则层，以经济环境、房地产市场环境、基础设施环境、自然环境、社会文化环境{3}五大方面子系统作为准则层；最后，根据各准则层，进一步确定具体指标，在确定各具体指标时，充分遵循科学性、客观性、可比性、综合性、数据易得性等原则，选择能够充分准确反映各准则层的具体指标。经过分析论证，并结合西北五省省会城市的具体情况，最后选择了24个具体指标{4}-{8}，构成了西北五省省会城市房地产投资环境综合评价指标体系（见表1）。 　　（二）研究方法 　　在多指标综合评价中，权重的确定在整个评价过程中是关键。目前，确定权重的方法大体上分为主观赋权法和客观赋权法两大类。因为主观赋权法评价结果随意性较大，因而多采用客观性较强的客观赋权法。均方差决策法是一种客观赋权法，其原理相对简单，数据处理相对方便，应用型较强，故笔者采用均方差决策法确定各指标的权重。 　　1.均方差决策法基本原理。设多指标综合评价问题中方案集为A={A1，A2，…，An}；指标集为G={G1，G2，…，Gm}，方案Ai对指标Gi的属性值为Yij（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m），Y=（yij）n×m表示方案集A对指标集G的“属性矩阵”，俗称“决策矩阵”。若Gj指标对所有决策方案而言均无差别，则Gj指标对方案决策与排序不起作用，这样的评价指标可令其权系数为0；反之，若Gj指标能使所有决策方案的属性值有较大差异，这样的指标对方案的决策与排序将起重要作用， 应给予较大的权数{9}。 　　2.均方差决策法操作过程。{10}{11} 　　三、西北五省省会城市房地产投资环境综合评价 　　（一）数据来源和处理 　　笔者研究数据主要来源于《中国统计年鉴2014》、《中国城市统计年鉴2014》、《中国区域经济统计年鉴2014》等数据资料，从中获取了西北五省省会城市房地产投资环境分析评价的24个指标的原始数据。由于各评价指标的原始数据具有不同的单位，为消除各指标间不同量纲的影响，对原始数据进行了无量纲化处理，处理方法见式（2.1）、式（2.2）。 　　（二）各指标权重的确定 　　根据各指标原始数据无量纲化后值，首先根据式（2.3）计算各指标的均值，进一步根据式（2.4）求出这些指标的均方差，最后根据式（2.5）将这些均方差归一化，其结果即为各指标的权重系数。 　　（三）投资环境评价结果 　　根据指标无量纲化数据和3.2图各指标权重系数，结合式（2.6）计算各子环境评价值和综合评价值，并根据评价得分进行排序，西北五省省会城市房地产投资环境评价结果见表2。 　　（四）结果分析 　　从综合评价结果来看，西北五省省会城市房地产投资环境由强到弱依次为西安、乌鲁木齐、银川、兰州、西宁，其综合评价值分别为0.9214、0.3727、0.2911、0.2485、0.0957。从这些评价结果可以看出，西安市房地产投资经济环境、房地产市场环境、基础设施环境和社会文化环境等子系统环境均处于相对领先地位，其综合投资环境在西北五省省会城市当中处于遥遥领先一极。兰州、银川和乌鲁木齐三市房地产投资各子系统环境相对处于中间层次，这三市综合房地产投资环境在西北五省省会城市中处于中间。西宁市房地