商业地产基础理论模型解析.ppt

项目商圈的结构 Page ? * 项目 步行商圈 0.5—2.1公里（步行10—30分钟的距离） 非机动车商圈 3—5公里（自行车10—20分钟距离） 机动车商圈 10—20公里（开车10—20分钟左右距离） Page ? * 项目商圈层次界定 核心商圈 次级商圈 边缘商圈 L1 L2 L3 商圈范围 60—70% 90% 100% 销售业绩 业态、商圈与人口的关系 Page ? * 一般规则 步行商圈 机动车商圈 可支撑面积（万㎡） 距离（公里） 人口 （万人) 距离（公里) 人口（万人） GDP（500亿以上） GDP（超3000亿） 超大卖场 1.5—2 5—15 0.3—1.5 可适当 放大 百货 2 10—15 5—10 30—50 1.5—3 家电 2 10 5—10 20—30 0.3—0.5 家居 2 10 5—10 30—50 3—5 购物中心 2 10 5—10 30—60 5—10 Page ? * 业态、商圈与距离的关系 基础关系 辐射距离（公里） 优秀项目（公里） 超市/大卖场 2-5 10 百货 5-10 20 家电卖场 5-10 20 家居卖场 10-20 30（甚至更远) 购物中心 10-20 30-50（甚至更远） Page ? * 各业态的商圈范围 业态列举 辐射范围 大 中 小 商业街、购物中心、家电家居卖场、高档百货等 时尚百货、超市大卖场 生活超市、生活百货 品牌餐饮、特色餐饮、博彩娱乐 美食城、洋快餐、西餐厅、咖啡厅、酒吧等 普通快餐、普通中餐 …………………… 业态 Page ? * 业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。 10千米 20千米 40千米 1千米 2千米 4千米 6千米 便利店 折扣店 超市 大型超市 仓储式会员店 食杂店 专业店 专卖店 家居建材店 购物中心 厂家直销中心 百货店 0 5万㎡ 10万㎡ 100㎡ 500㎡ 1000㎡ 5千㎡ 0 社区购物中心 市区购物中心 城郊购物中心 面积需求 辐射半径 1万㎡ 2万㎡ 6千㎡ 8千㎡ 300㎡ Page ? * 业态 选 ?址 商圈、目标顾客 规模 商品(经营)结构 经营方式 服务功能 大型 购物中心 市级商业中心、城乡结合部的城市主干道附近 经营服务辐射半径10公里以上，目标顾客以流动顾客为主 营业面积10万平方米以上 内部结构由百货店或大型综合超市作为核心店，并以各类专业店、专卖店和餐饮、娱乐、服务设施共同构成 由发起企业有计划地开设，统一规划布局运营管理，店铺分散承租独立经营 设不低于营业面积40%的停车场，功能齐全，集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体 仓储 超市 城乡结合部的交通要道 经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客为主 营业面积10000平方米左右 以销售大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，实行低价格，批量销售 采取自选销售方式，出入口分设，结算在集中的收银处统一进行 设相当于营业面积的停车场 百货店 市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心以及历史形成的商业集聚地 目标顾客以流动顾客为主 营业面积5000平方米以上 综合性，门类齐全，以销售服装、鞋帽、化妆品、文体用品、家庭用品为主 采取柜台销售和开架面售相结合方式 注重服务，设导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全 专业店 市级商业中心、区级商业中心、县级市商业中心、专业街以及百货店、大型购物中心内 目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主 营业面积根据商品特点而定 以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大 采取柜台销售或开架面售方式 从业人员具有丰富的专业知识 大型 专业店 市级商业中心、区级商业中心、专业街、城郊结合部和交通要道附近 经营服务辐射半径5公里以上，目标顾客以有目的选择某类商品的流动顾客为主 营业面积2000平方米以上 以销售某一大类或几个大类商品为主，品种齐全，选择余地大 采取自选销售和开架面售相结合方式 设不低于营业面积50%的停车场，提供相关技术和服务 业态基本特征 Page ? * 业态 选 ?址 商圈、目标顾客 规模 商品(经营)结构 经营方式 服务功能 便利店 居民小区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼等公共活动区 目标顾客以居民、单身、年轻人为主 营业面积100平方米左右 以销售食品、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点 以开架自选为主，结算在收银处统一进行 营业时间16小时以上，提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目 小超市 居民小区以及交通要道、车站、医院、学校、办公楼和公共娱乐场所的周围 经营