商业项目开发及业态配比理论解析.ppt

* 区域型购物中心 商业体量决定及业态配比 一、购物中心体量大小的决定 当前做法 关键因素：土地面积、建筑密度、土地价格、容积率 计算公式：项目商业面积=土地面积×建筑密度×（2层～4层）+15000㎡ 经济技术指标+经验判断 某项目，占地面积50亩地，建筑密度50%，容积率2.5，那么商业的体量为50×666.67×50%×（2～4）+15000㎡，由此计算出商业的体量应该为48333㎡～81667㎡。 举例： 当前做法 从物业的价值的大小关系来看，一般而言，四层以上的商铺实现销售的可能性很小，建安成本又比较高、售价却比较低。可以说，四楼以上商业的变现能力非常差，远不如塔楼（写字楼或者公寓），因此，商业裙楼做足四层商业是一个常规上限值。 理论依据 当前做法 我们当前的做法实际是完全站在了开发商的角度，更加重视对于现金流和现金利润，这种做法实际是比较危险的，这些是造成了大量区域型购物中心经营不起来的原因，也就是出发点、立足点就是有问题的。 实际在购物中心的定位上，应该以经营定位为核心，从而来确立购物中心的商业体量、业态配比、业种组合、品牌组合…… 我们在接下来的章节，试图通过数学关系将经营的需求简单化，公式化，做出这样一种尝试。 分析 商业体量决定因素 消费力 人 口 区域性购物中心体量的大小从根本上来说是受到两大因素的影响:一是商圈内客群的数量；二是消费者消费力的强弱。因此，我们判断项目体量的大小更科学的方法应该是从人口和消费力两个方面来入手，寻找出其中蕴含的线性关系。 人 口 关键因素：商圈的划分依据：（1）距离（2）交通（3）竞争项目 计算公式： 项目商业面积=0.5㎡/人×核心商圈内消费者人数 核心商圈内的消费者人数 某项目根据初步调研划定周边3公里范围为项目核心商圈，核心商圈内人口数10万人，那么商业地量为0.5㎡/人× 10万，商业体量应该为5万㎡左右。 举例： 人 口 对于购物中心来说，体量太小很难起到规模效应，容易被竞争对手打倒，体量太大则很难聚集人气，存在较大的经营风险。从下表数据可以看出对于二、三线城市当前商业发展而言人均商业体量1㎡/人左右是个上限值，而且这个数据还包含社区底商等非购物中心的商业形态，另外，城市核心商圈经过多年的发展形成了巨大的吸客能力，对区域型购物中心起到了很强的客群分流作用，因此区域型购物中心根据人口确定商业体量时，比较合理的做法是按照0.5㎡/人左右来进行预估。 理论依据 1.2 青岛 2.16 上海 1.2 发达国家 1.1 宁波 1 无锡 人均商业面积 城市 消费力 关键因素：根据区域人均可支配收入，计算核心商圈内居民的可支配收入总额。 估算方法：城市人均可支配收入×核心商圈消费者人数 计算公式： 项目商业面积=居民的可支配收入总额×10%÷6000万元/万㎡ 某项目核心商圈上一年度，人均可支配收入总额为36亿元，那么适合该项目的商业体量为：300000÷6000万元/万㎡×10%，由此计算出该商业体量应该为6万㎡ 举例： 核心商圈消费者的消费力强弱 我们在统计人均可支配收入时，如无法直接取得数据可大致估算为人均GDP的30%左右。人均可支配收入包含了居民储蓄、购房、买车、学习、就医等生活方方面面的支出，另外，年龄结构、消费习惯也是重大的影响因素。因此，实际在购物中心的消费仅为其中的一小部分，就区域型购物中心而言，按照10%来预估是比较合理的数据。 理论依据 消费力 10 万元 10.8 万元 人均GDP 2.95 万元 3.12 万元 人均可支配收入 苏州 无锡 城市 注：以上数据为2011年统计数据，单位：万元 我们基于同一城市消费习惯基本一致的前提假设，通过对区域内社会零售品总额与GDP的比值来判断该区域是消费外逃还是消费输入，情况如何。 消费外逃型说明该区域商业不发达，具有较大空间，消费输入型说明该区域商业现状较好，竞争比较激烈。 依据一：人均社会零售品总额 ÷GDP 取值标准 依据二：区域内现有竞争对手情况 在项目的商圈辐射范围内，如果存在竞争力较强的竞争对手，那么我们项目操盘的风险会随之增大，对于应保守估计商业体量需求。 商业体量取值判断依据 按照项目正常的开发进度，一般要2-3年才能达到开业状态，这个时间段内，如果周边有在建在售住宅楼盘，可以根据这些项目的开发进度，做一定量的新入住人口预估，以修正我们通过人口数对项目体量大小的判断。 另外，商圈内人均可支配收入也在稳步增长，一般而言可以根据10%左右的年增长率进行预估，以此来修正我们根据消费力预估的商业体量。 作为销售型购物中心在项目操盘时，项目的商业体量大小应该结合项目基础经济技术