城北区域研究.docVIP

二、城北区域研究 1、区域概述 西安新行政中心 政府北迁标志着城北区域在未来的几年中将有着飞速的发展，市委、市政府实施唐皇城复兴计划战略迈开了实质性步伐，也标志着城市北部新区的规划开始实施。不久的将来，在西安城市北部将建成一座既传承古都风貌，又充满现代化气息的新城。西安先进制造业产业基地、出口加工基地截至目前已有21家境外世界500强企业和台湾顶新、香港金威、陕重汽等一批国内知名企业在经开区投资建厂，打造出商用汽车、电力电子、食品饮料和新材料四大强势产业，使经开区主要经济指标连续5年保持了30％以上的增长速度 图28：2007年城北供应面积分布图 供应量大： 城北07年供应面积3654330平米，其中住宅类为2960007.3平米，商服类为40976.3平米，写字楼为292346.4平米。 3.2、需求研究 表： 成交面积㎡ 时间 成交面积㎡ 一月 115804 七月 151036 二月 81868 八月 213721 三月 171218 九月 189084 四月 150922 十月 192494 五月 134710 十一月 276305 六月 170773 十二月 186749 合计 2034684 图29：2007年城北供应面积走势图 需求不稳定：从成交面积走势来看，成交量稳步上升，11月到07年最高点，276305 平米，说明市场发展运作良好， 3.3、供需特征研究 供应整体特征：住宅类供应体量较大，户型设计宽敞。商服用房和写字楼以中档为主，配套完善。 90—110平米是主力户型面积区间 图30：2007年城北分面积成交比例分布图 90—110平米是主力户型面积区间，70—90平米和110—130平米紧随其后。与区域特征基本吻合。 4、价格研究 4.1、住宅价格研究 A、价格走势研究 表： 住宅价格（元/平米） 增长率 一月 3152 　 二月 3019 -4% 三月 2969 -2% 四月 3265 10% 五月 3162 -3% 六月 3135 -1% 七月 3304 5% 八月 3024 -8% 九月 3192 6% 十月 3530 11% 十一月 3696 5% 十二月 3615 -2% 均价 3255 1% 图31：2007年城北住宅价格及增长率分析图 数据解读：年度价格走势稳健，最低价出现在8月，最高价出现在11月，价格无较大的波动，以稳步上升为主线，说明价格坚挺有力，市场动力充足。 B、价格数据深度解析 方差：52557.25 均方差：16.15 标准差：229.25 数据解析：数据显示价格风险相对较低，上涨动力充足，有刷新价格的可能存在。 上离异：33517.25 下离异：19040 数据解析：上离异远远大于下离异，说明价格上涨空间充足，而且价格走势稳定上扬，预示未来市场获利机率较高。 C、住宅价格和成交量联动分析 表： 住宅价格（元/平米） 价格增长率 成交面积㎡ 成交面积增长率 成交量与成交价格比 一月 3152 　 115804 　 　 二月 3019 -4% 81868 -29% 7.25 三月 2969 -2% 171218 109% -54.5 四月 3265 10% 150922 -12% -1.2 五月 3162 -3% 134710 -11% 3.67 六月 3135 -1% 170773 27% -27 七月 3304 5% 151036 -12% -2.4 八月 3024 -8% 213721 42% -5.25 九月 3192 6% 189084 -12% -2 十月 3530 11% 192494 2% 0.18 十一月 3696 5% 276305 44% 8.8 十二月 3615 -2% 186749 -32% 16 均价 3255 1% 2034684 10% 　 图32：2007年城北住宅成交价格及成交量增长率分析图 联动分析解析：市场相对价格敏感度较差，排除客观因素对市场涨消的影响，成交价格和成交面积基本同步，说明市场的弹性较差，有较大的可操作空间。