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房 地 产 开 发 流 程 部分报建工作总结 2014.6 房地产开发前期工作，是配合房产项目顺利开展的重要环节，贯穿于房产开发的各个阶段，配合设计、财务、成本、项目等多部门协同完成房产开发工作。房地产前期工作由其地域性特点，但是在开发过程总所需的经过各地却基本相同。所以作为一名房地产前期开发主管人员或者前期专员，熟悉房产开发流程十分重要。前期开发在工作中可以分为项目前期和项目报建两项工作，前者是对房产开发的调研及可行性分析，后者则是在项目进展过程中需要开展的各项报批报审工作。下面针对本人在经历的项目过程中做一个总结及对过程中反映出的问题进行梳理。 首先对整体流程： 土地获取阶段 规划设计阶段 施工准备阶段 工程建设阶段 项目销售阶段 竣工入住阶段 售后及移交阶段 下面对各项工作进行分解： 土地取得阶段 土地信息收集 地块现状，落实地块具体位置及周边情况 规划设计条件，了解政府对即将出让地块的规划设计条件及相关限制要求 现场踏勘，在项目部主导下，对地块现状、地质条件、是否有矿藏等影响开发的因素进行了解 了解地块周边现有状况，商业、交通、教育、医疗等配套情况 了解地块未来发展规划，所属区域未来发展方向，对以后项目开发的影响和支撑 土地价值初判 了解土地的上市方式及土地款，同土地所有方进行接触，了解土地出让情况及变动情况 了解项目开发成本，了解当地建安成本，政府收费项目等具体情况 了解当地房地产市场情况，初步形成产品形式及开发周期预判 土地价值深判 形成可行性报告，多部门合作，通过市场调研、投资估算、资金筹措、开发周期，初步项目方案，项目定位，现金流、进度安排等情况进行评估 项目定位环节，要进行深度的市场调研，对该地区客户需求，市场竞争者分析，市场现有产品分析、地块及周边配套分析、效应分析 确定参与土地竞价 根据实际需要成立项目公司，如需融资成立合资公司的需完成项目引资计划，签署战略合作协议；独资公司则根据实际情况按照项目公司成立要求，办理相关工商登记 投标，根据项目情况，确定投项目标亦或是经济标，分别确定项目方案及土地价格上限 摘牌，分析竞争对手，确定竞价方式，土地价格上线 签订土地出让合同 确定用地图，桩点坐标，用地条件；缴纳土地款、契税、印花税、交易费等相关费用 配合法务完成合同的签订及条款的审议 土地确权 企业投资项目备案，办理房地产开发预审；编制项目申请报告，可由专业咨询公司协助完成；向项目备案机关提交申请 获取项目建设有效批文 核定土地边界，由国土部门协助，确定1/500现状地形图；地界坐标图 土地证办理 提交土地出让合同、缴费证明、地籍图 土地权人证明：申请人主体资格证明、法人代表证明 在土地取得过程中需办理如下重要事项： 1、设立企业申请房地产开发资质提交资料 目录,标注页数 房地产开发资质申请报告,资质申请表 营业执照 公司章程,全体股东盖章（签字） 股东的法人资格证明,自然人提供身份证复印件 验资报告（原件）,具有法定资格验资机构出具 法定代表人、董事长、董事、监事、经理任职文件或产生的董事会决议提供规范履历表和身份证复印件 部门负责人任命文件或决议, 提供工作简历和身份证复印件 专业技术人员的职称证书或职称文件、身份证复印件; 工程类技术人员须提供所学专业的证明资料（土木建、工民建） 技术人员来历的证明材料（附原件校验）, 股东单位委派文件、调动证件和劳动部门鉴证的招聘或劳动合同等 技术人员职称聘书,房屋所有权或租赁房屋提供有产权单位出具的租赁许可证 办公场所证明 全体人员花名册 已取得土地的证明,开发地块的有效文件；国有土地使用证；土地出让合同；土地拍卖公告；规划设计条件 企业规章制度 *房地产开发资质申报资料按以上顺序整理、装订成册上报三份；提供复印件请加盖公章 2、环保预审批 建设项目基本情况登记表 建设项目申请环境影响评价文件审批的请示 建设项目所在地镇政府（街道办事处）环保预审意见 建设项目环境影响评价文件(原件4份) 污染入网证明、集中供热证明 危险废物处置协议 其他应提供的材料 承诺完成时间：20个工作日 3、企业投资项目核准 项目申请报告及项目核准请示件； 规划建设部门出具的建设项目选址意见书或规划设计条件； 国土部门出具的用地预审意见书或国有土地使用权出让合同或土地使用证； 环保局出具的环评意见； 其他有关法律、法规规定应当提交的文件 承诺完成时间：5个工作日 4、取得发改立项许可 立项申请及项目申请报告文本 营业执照、组织代码、法人代表身份证复印件； 规划设计条件； 项目拟建地位置示意图 土地成交确认书、国有土地使用权出让合同或土地使用权证 资本金证明（一份原件、一份复印件） 资质证书（复印件）仅针对房地产开发项目 规划方案文本 委托代理人办理项