泛地产研究品牌开发商成都战略解析.ppt

项目现状及潜在地块示意 2.3 万科 取地策略：万科从东边开始开发，通过11年实现全域成都。并走出成都，进入到三级市场。万科多幅土地均为协议拿地或合作拿地，开发利润空间大。 　 16831 合计 2010 8000 / 西山项目 / 南充 2010 6000 三环外 五龙山项目 / 新都 储备项 目或地块 2007 156 三环外 海悦汇城 高新区 城南 2007年11月 79 二/三环 金润华府 成华区 城东 2007年10月 74 三环外 金色领域 青羊区 城西 2008年2月 82 二/三环 金色海蓉 武侯区 城南 2007年4月 118 三环外 金域西岭 金牛区 城西 2004 637 三环外 双水岸 新都区 城北 2004 666 三环外 魅力之城 成华区 城东 在售项目 2007年4月 111 一/二环 金域蓝湾 成华区 城东 2006年1月 64 二/三环 加州湾 金牛区 城北 2006 64 三环外 朗润园 温江区 城西 2003 20 二/三环 金色家园 成华区 城北 2001 760 二/三环 城市花园 成华区 城东 1999 / 一/二环 万兴苑 武侯区 城南 售罄项目 拿地时间 规模（亩） 环域 项目名称 行政区 位置 状态 事件 时间 1993-2000 2001 2002-2006 2007 2008 高速增长期 稳定增长期 相继开发“魅力之城”等项目进一步巩固自身的市场及品牌形象 公司走势 发展起步阶段 通过开发城市花园项目，万科公司树立了较好的市场口碑，积累了在城市非成熟区域开发规模社区的经验 通过07年的迅速拿地扩张和“金域蓝湾”等项目的开发和亮相销售，市场份额急速扩大，此时的城市布局以分布在成都所有方位，牢固其市场前三甲位置 万兴苑 城市花园 金色家园 朗润园 93年成都万科成立99年成为万科集团的全资子公司，99年开发首个项目“万兴苑”但市场反映不强 01年5月12日开发城市花园，取得相当业绩，赢得市场和客户认可 相继开发“金色家园”、“魅力之城”“双水岸”“加州湾”等项目市场份额急剧扩大 07年疯狂拿地，包括后来的：金域蓝湾”“金域西岭”“金润华府”“南延线项目”地块均在当年获得 主要消化在售项目存量，并在年底再次进军城南“金色海蓉”项目面市并取得成功 2009 拿地速度放缓，但开发速度依旧保持，“金润华府”项目将于年底面市，并大量涉及郊县及川内市场 魅力之城 双水岸 加州湾 金域蓝湾 金域西岭 金色海蓉 万科成都发展历程 金色海蓉 金色领域 五龙山项目 南充项目 330.3 　 　 　 　 406.8 合计 23.275 30 2013年初 2010年9月 5 24.5 74 万科金色领域 50 60 2015年上半年 2010年4月 5 50 156 万科海悦汇城 36.8 30 2012年上半年 2009年11月 6.1 32 79 万科金润华府 35.2 48 2011年末 2007年12月 4.38 40 118 万科金域西岭 35 30 2011年末 2009年2月 4.1 28 82 万科金色海蓉 在售 37 27 2010年初 2007年9月 5 37 111 万科金域蓝湾 9.2 20 2008年初 2006年7月 4.3 18.3 64 万科加州湾 6.165 30 2009年12月 2007年6月 4.4 13.7 64 万科朗润园 17.5 48 2010年中 2006年6月 1.6 35 637 万科双水岸 56 65 2011年初 2005年7月 2.3 80 666 万科魅力之城 1.65 10 2005年初 2004年5月 2.5 3.3 20 万科金色家园 22.5 52 2006年8月 2001年4月 1.51 45 760 万科城市花园 售罄 预计总销售额（亿） 销售周期（月） 清盘或预计清盘时期 开盘时间 容积率 体量 （万平） 占地 （亩） 项目名次 状态 万科成都项目开发周期及各项目销售金额 金润华府（精装） 魅力之城 金色海蓉（精装） 金域西岭（高层精装） 金色领域（精装） 产品形态 高层 多层、小高层、高层 高层 别墅、高层 高层 主力产品 首置、首改 首改、再改 首置、首改 再改 首置+首改 主力单价 12000 精装8000-9000 清水5500-6000 高层7000-9000 别墅14000-16000 高层6500-10000 8700 主力总价 80-100万 精装60-75万 清水70-100万 高层50-60万 别墅400-500万 高层80-120万 70-80万 客群特征 来源：城东、城南 收入：高级白领及以上 年龄：35-50 家庭结构：2、3人 置业目的：自住为主 来源：城东、二级城市 收入：中产及以上