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2009-7-1 张建辉 风险应对审计实务 * 第4讲 房地产开发企业会计报表附注实例 4、存货跌价准备披露格式 项目名称 年初余额 本年增加 本年减少 年末数 新城花园 38,432,509.04 -- -- 38,432,509.04 天津项目** -- 200,000,000.00 -- 200,000,000.00 …….. …….. …….. …….. …….. 合计 64,732,509.04 200,000,000.00 26,300,000.00 238,432,509.04 5、预收账款披露 预收账款除了按账龄披露外，还应披露以下内容： 项目名称 年末余额 年初余额 预计竣工时间 预售比例(%) 备 注 林语山庄 298,062,210.97 503,766,029.37 2009.12 92.62 1栋已交付 心语花园 769,647,491.50 963,268,130.00 2009.12 96.92 2栋已交付 …….. …….. …….. …….. …….. 合计 9,664,122,582.57 10,839,533,280.93 * * * 2009-7-1 张建辉 风险应对审计实务 * 九、房地产企业收入审计案例1（1） 审计师在对ABC房地产公司实施实质性程序时，抽查到以下销售业务： （1）2007年12月,ABC公司共确认ABC城二期收入15130万元，同时结转主营业务成本13428万元。经检查，ABC城二期项目于2006年6月开工，2007年7月开盘，至2007年末预收售楼款52560万元。工程主体于2007年11月、12月及2008年3月分多次完成验收，消防验收于2008年1月14日、2008年5月10日分两次完成。ABC公司于2008年3月24日开始向客户发出商品房交付使用书（入住通知书）。 （2）ABC公司2007年以收取内部认购金及客户权益保证金的名义，共收取尚未开发的锦绣苑项目预售款6200万元，全部计入2007年度主营业务收入。 2009-7-1 张建辉 风险应对审计实务 * 九、房地产企业收入审计案例1（2） （3）2007年度ABC公司确认高层1、3、4、5号楼商品房销售收入14895万元，相应确认成本13421万元。审计人员在现场观察发现，ABC公司开发的高层1、3、4、5号楼的主体于2008年3月完工，尚未验收合格并交付使用。 （4）ABC公司2007年确认一期5#楼售房收入2200万元,ABC公司已和购房者签订合同，并未办理商品房移交手续。 （5）截至2007年12月31日，审计人员发现其他应付款科目挂售房款925万元。该批住房已于2007年8月31日前，全部办理竣工备案手续并交付使用。 （6）2007年以前，ABC公司已销售花园二期项目商品房120套，已办理竣工验收备案手续并交付使用，合同规定房款为2,000万元，而注册会计师在审计时，发现ABC公司实际确认主营业务收入1,500万元，尚余500万未收回，经询问相关人员，回答是由于尚未收回剩余房款，因此未进行账务处理。 2009-7-1 张建辉 风险应对审计实务 * 九、房地产企业收入审计案例1（4） （7）ABC地产公司2007年出租商铺共10,000.00平方米，对客户提供了免租期优惠。ABC地产在免租期内未按合同租金分期确认租金收入。2007年度应确认出租开发产品收入553.9万元，实际确认505万元，少确认48.9万元。 （8）ABC公司与龙云房产开发公司签订了50亩土地转让协议，金额合计1500万元。协议约定，受让方龙云公司需在半年内付清全部价款，才能得到土地使用权证；ABC公司在未开具发票和收到款项、土地使用权亦未转移的情况下，将以上土地转让金确定为当年收入1500万元。 讨论分析： 1、针对审计师抽查到的8项销售业务，请分别判断ABC公司已经确认的销售收人能否确认，请简要说明理由？ 2、注册会计师在审计过程中如何判断房地产开发企业的销售商品房收入确认？ 2009-7-1 张建辉 风险应对审计实务 * 3.2.2 存货不实 1、存货中存在的问题 2、存货-开发成本审计程序 3、开发成本的审计取证 4、开发产品的审计取证 5、存货跌价准备 6、开发成本、开发产品审计案例 7、期间费用资本化及审计案例 2009-7-1 张建辉 风险应对审计实务 * 1、存货中存在的问题 1.1 土地成本的核算不准确 1.2 配套设施成本核算不准确 1.3 不同项目之间成本划分不清 1.4 虚列成本 1.5 成本凭证不合规、不合法 1.6 未计提资产减值准备 1.7 开发产品成本不实 2009-7-1 张建辉 风险应对