房地产行业政策发展回顾及脉络解析.pptx

钱文婧 2013年8月;;关于房地产政策的结构：容易看调控政策，注意力被吸引到房价调控，但是房地产政策体系至少包含三大手段八大类政策;关于房地产政策的趋势：容易关注近期调控、单个策略，而忽略历史脉络，事实上，对于政策的理解和研判只有放进历史脉络里才有意义;政策研究的意义：实用的角度来看，政策变迁是研究行业周期、研判行业发展趋势的切入点，对中国的地产行业尤为如此（1/2）;政策研究的意义：实用的角度来看，政策变迁是研究行业周期、研判行业发展趋势的切入点，对中国的地产行业尤为如此（2/2）;本报告的基本原则：从宏观视野出发，讨论政策变迁历史脉络，在梳理基础上点评关键事件;;地产政策体系的语境（1/2） - 宏观经济周期：自改革开放依赖，中国经济已经经历了三轮完整的朱格拉周期，第四轮即将开启;地产政策体系的语境（2/2） - 宏观经济体制改革:由改革开放始，经济体制改革的框架和线条逐步明晰;中国房地产行业的真正起步，是以分税制改革为里程碑，在企改、教改、医改的宏观背景下，伴随着住房商品化的推进不断发展，并与宏观经济周期紧密相连;建国到改革开放之前，福利分房制度框架下，房地产政策导向为“统包、无偿分配、低租金、无限期使用”;在改革开发和1984年开始的高通胀环境下，政策松动，在不涉及土地制度改革前提下，开始试点探索商品房改革;上世纪八十年代最后两年，以土地批租制度的建立为标志，促进地产行业发展，推动房改;开房房地产价格，地产、股票进入过热阶段，为接下来三年年均15%的高通胀埋下隐患;经济基本面，全面进入高通胀期（15%左右）；体制基本面，分税制重塑中国经济形态；政策基本面，经济调控进入政策库;房地产相关制度在国家体制改革（国企、财政、经济体制）的背景下，不断改革推动直到亚洲金融危机爆发;在“城镇化”和“国企改革”两大经济核心议题下，分税制改革和国企改革剥离三角债有助于进一步深刻认识上世纪90年代中国房地产市场的渊源和政策导向;从1998年全面取消福利分房到1999年银行系统正式推出住房按揭贷款，政策从消费端首先破冰;消费端破冰之后，以???拍挂等土地政策的出台为标志的供给端开始改革;“非典”前后，政策对于房地产行业的定位争论较大，政策态度较为暧昧;随着房、股两市的过热表现，新旧国八、国六、国十五条等政策开始针对地产行业进行行政调控，伴随着税收、加息等经济手段;08、09年房地产行业政策不连续性到极致，08年以金融危机为分水岭，地产由紧到松，09年以保八基本完成为分水岭地产由松到紧;2010年开始房地产行业政策逐步退缩至市场经济手段，但是效果均不佳;;在三大类八层面的政策框架下，对未来3年内政策走势的基本研判;汇报结束，欢迎讨论 谢谢！