房地产宏观调控与信贷风险(冯科)解析.ppt

房地产宏观调控 与信贷风险分析 　　冯 科 　　　　　　 第一部分：宏观经济与房地产 2009年以及2010年的预测 工业增加值与住宅销售面积2007年后趋同性加强 货币政策与房地产销售：降低利息导致房地产销售剧增 高 中国贸易增长的预测 投资，出口，消费 用投资替代出口下滑 消费与财富结构密切相关 城市居民47：89 农村居民53：11 经济为火，政策是柴：谁来替代国家投资的下滑 财政收入锐减怎么办？ 财政支出的压力在第四季度 危机加税为哪般？ 税收支出的刚性与税收增长的刚性 征收弹性 民营企业的三次危机 国庆阅兵的政治经济学思考 中国产业升级方向：金融？房地产？ 产业升级：产业资本向金融资本转变 信贷余额维持高位 中长期贷款增加，票据融资减少：基础设施与房地产 第二部分从全球金融危机的视角 看房地产与金融 今天讨论的几个问题 一、次债危机是如何发演变的，它还可能持续多长时间，对中国的影响有多大？ 二、应对危机，中国政府的应对策略是否得当？中国经济的增长前景如何？ 三、发动地产与股市泡沫掩盖工业泡沫、等待世界经济复苏？ 经济增长的因素与国际贸易 资本，技术，信息，土地，劳动力 重商主义与贸易战争 贵金属本位下的货币制度 纸币本位下的货币制度 全球经济失衡与金融危机 美国的发展道路与中美经济关系 中国反衰退的政策很及时 问题是将大量有毒资产带到未来 中国的城市化率低于大多数国家 第三部分房地产调控与信贷风险分析 从机构的视角 金融机构混业经营的演进过程 我国上市银行非利息收入占比 世界范围的利差水平 存款市场份额与网点 美国的利差情况 金融深化与国民投资升级 间接融资向直接融资转变 金融资产从银行流向证券 升值与地产的国际经验：正相关 升值与地产：日本的经验 升值与地产：美国的经验 升值与地产：英国的经验 升值与地产：韩国的经验 汇率波动与地价波动的关系 升值与地产：中日比较 核心城市在升值中的表现（日本） 早稻田大学熊部教授的观点 竹下登与宫泽 日本人对土地的感情 被动的金融创新：REITS救银行 钢珠游戏： 　谁能告诉我什么时候是最佳退出时机? 中国的策略：在贸易摩擦和升值之间艰难平衡 升值背景下房地产金融风险释放：泡沫破裂与金融危机及其危害 破坏宏观经济稳定 经济非均衡增长 降低资源配置效率 地下经济繁荣 加剧贫富分化 破坏金融体系 引起经济衰退 正面作用------房地产行业对其他行业的带动效应 房地产调控的目的 总体的调控路线图 正面作用------房地产行业对其他行业的带动效应 升值与地产：高度正相关 房地产信贷比的国际比较 数据显示：个人全部开发商全部 横向比较:东亚与东南亚 证券信贷比偏低意味着银行存在过度支持 美国证券化比率超过20% 建设银行 建设银行 建行行业分布 贷款五级分类 房地产业周期波动与国民经济周期波动相关性分析 ——以日本为例 中国大陆的经济体制正在从传统的计划经济体制向市场经济体制转型，这一过程至现在为止还远未结束。“摸着石头过河”的过程不可避免会遇到许多具有中国特色的问题。但是，中国大陆在发展中面临的大多数问题还是可以借鉴市场经济发达国家的经验教训的。作为一个成熟的市场经济体系，现今日本的经济竟然陷入了困境，这其中必然有许多深层次的问题值得我们研究，以免日后中国的经济重蹈覆辙。房地产业周期波动的不稳定性被无数研究者和政策制订者所关注。但是，将房地产业的波动和宏观经济波动作为一个整体，并探讨二者之间内在的联系和相互作用得到的关注程度与这个问题的重要性相比仍然不足。 对经济周期的定义 一般认为，经济波动反映了宏观经济的扩张与收缩，呈现出波峰和波谷的交替出现，整个过程可抽象为繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。美国经济学家W.C.Mithell、A.F.Burns为经济周期所下的定义为：“经济周期是在主要以工商企业形式组织其活动的那些国家中所看到的总体活动的波动形态。”[1]这个定义被大多数经济学家所接受，同时也是美国国家经济研究局（NBER）研究经济周期波动的依据所在。美国经济周期研究协会参考的则是Bry（1971）等人的研究，对经济周期的定义为：“是显著可观察的、普遍深入的、持久稳固的宏观经济的发展和衰退”，并且指出“这需要根据产出、收入、就业和销售等关键变量共同来测定，而不能由单个变量来决定”[2]。 [1] 陈宝森：《美国经济周期研究》，商务印书馆，第5页，1993，北京。 [2] Bry, Gerhard and Charlotte Boschan (1971). The Cyclical Analysis of Time Series: Selected