房地产开发前期工作解析.ppt

房地产市场分析方法 SWOT分析方法 建筑策划法 目标客户需求定位法 头脑风暴法 5.产品定位的方法 （三） 形象定位 1.形象定位的概念 形象定位主要是找到该房地产项目所持有、不同于竞争对手、能 进行概念化描述、能通过广告表达并能为目标客户所接受而产生共鸣 的特征。 2.形象定位的原则 （1）项目形象易于展示和传播； （2）项目形象定位应与项目产品特征符合； （3）项目形象定位与项目周边的资源条件相符合； （4）项目形象与目标客户群的需求特征符合； （5）项目形象定位应充分考虑市场竞争的因素，与其他楼盘有明显的差异和区别。 房地产开发项目的主题策划是指开发商（或策划者）对拟建项目提出的一种概念、意图，一种贯穿于整个项目的精神和思想，是一种可以为人们切实感知到的生活方式和居住理念，体现了项目开发的总体指导思想。 （一）主题策划的内涵 主题策划是项目开发运作的总体指导思想。 主题策划能体现出项目产品的价值。 主题策划能使项目具有独特的个性。 （1）创新性原则； （2）领先性原则； （3）整合性原则。 （二）主题策划的作用与原则 1.主题策划的作用 2.主题策划的原则 结合文化内涵挖掘项目主题 结合科技进步挖掘项目主题 结合自然环境优势挖掘项目主题 结合顾客需求挖掘项目主题 通过营造新观念挖掘项目主题 （三）主题策划的方法与实践 送审设计方案，项目立项 第三节 房地产开发项目报建管理 建设项目选址许可 申领《建设用地规划许可证》 规划设计条件审批 规划设计方案审批 申领《建设工程规划许可证》 申领《建设工程施工许可证》 申领《商品房预售许可证》 立项与报批的主要内容和程序 房地产开发项目招标 招标组织形式 招标方式 招标程序 准备阶段 招标阶段 开标定标阶段 房地产开发公司自行招标 委托招标机构代理招标投标 公开招标 邀请招标 （三）项目微观环境调研 对项目的用地现状及开发条件进行分析 对项目所在地的周边环境进行分析 对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析 二、房地产消费者调研 （一）消费者的购买力水平 （二）消费者的购买倾向 （三）消费者的共同特性 （三）广告 售楼部 广告媒体 广告投入强度 诉求点 （四）销售情况 销售顺序 客户群分析 （一）产品 区位 产品特性 公司组成 交房时间 （二）价格 单价 总价 付款方式 专业化程度 品牌知名度 推动度或拉动度 开发经营方式 楼盘质量 纵向整合度 成本状况 价格策略 历年来的项目开发情况 土地储备情况 一、房地产开发项目的投资估算 1、土地费用估算 2、前期工程费估算：包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程支出。 3、房屋开发费估算：单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标法 建安费 公共配套设施建设费 基础设施建设费 4、管理费用估算 5、销售费用估算 6、财务费用估算 7、其他费用估算 8、不可预见费用估算 9、税费估算 一、房地产开发项目资金筹集的概念 房地产开发项目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资金的筹集。 5.资金增 值性较强 1.资金 占用量大 2.资金 占用时间长 3.资金使用 的地域性 4.资金缺乏 流动性 6.资金的 高风险 高收益性 二、房地产开发项目资金使用的特性 1.安全性原则 2.经济性原则 4.盈利性原则 3.可靠性原则 三、 房地产开发项目资金筹集的基本原则 从融资主体上 房地产企业融资 房地产项目融资 从融资渠道上 直接筹资 间接筹资 从资金偿还特性上 其他分类方式 权益筹资 债务筹资 四、房地产开发项目资金筹集的分类 债务资金筹集 资本金筹集 股票筹集 债券筹资 信贷资金筹资 债券筹资 债券筹资 抵押贷款 信用贷款 自有资金筹集 商品房预售 债务资金筹集 1.住房抵押贷款证券化 2.房地产投资信托 把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而 后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险 信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资 凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产抵押贷款投资。 内部认购 承包商垫资 通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时 一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护 开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工 程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。 房地