房地产开发全程涉税风险与纳税规划(学员版林佳良)解析.ppt

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各类拆迁补偿费涉税风险与纳税规划 【案例】:A房地产企业通过出让方式取得一块国有土地并负责该块土地上的拆迁安置工作。根据土地出让合同的约定,该房地产企业在出让地块上应建设30万平方的安置房用于和被拆迁户进行产权调换。为方便说明,我们以一户被拆迁户的具体情况来举例。该被拆迁户B(个人)原有房屋的建筑面积为65平方米。经市拆迁办聘请的第三方中介机构根据《市城市房屋拆迁管理办法》的规定进行评估,被拆迁户房屋的评估价格为4600元/平方米。考虑到调换房屋和被拆迁房屋在结构和配套方面的差异,房地产企业与该被拆迁户达成拆迁协议:一、按被拆迁户房屋实际建筑面积进行产权调换;二、等面积补偿部分,被拆迁户应向房地产开发企业支付200元/平方米的结构差价;三、调换面积低于被拆迁面积的,房地产企业按4600元/平方米向被拆迁户支付拆迁补偿;四、超面积部分,10平方米以内的,被拆迁户按5500元/平方米向房地产企业支付补差款,超过10平方米的,被拆迁户应按市场价格6100元/平方米向房地产开发企业支付价款。最终,该被拆迁户B通过产权调换取得了一套80平方米的房屋,根据拆迁补偿协议规定,B向房地产企业A支付了98500元。经核定,同类房屋的建造成本为2100元/平方米(不含地价),含地价成本为3600元/平方米。 各类拆迁补偿费涉税风险与纳税规划 二、开发商的涉税问题 【法规依据】:营业税 国税函[2007]768号:房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时,其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户,并获得了相应的经济利益,根据现行营业税有关规定,应按“销售不动产”税目缴纳营业税。 国税函发〔1995〕549号:对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按照《营业税暂行条例》的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。 各类拆迁补偿费涉税风险与纳税规划 地方政策参考: 《广州市地方税务局转发省地税局关于旧城拆迁改造营业税问题的通知》(穗地税发[2000]79号):   现将广东省地方税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》(粤地税函[1999]295号)抄件转发给你们,经请示省局,我局补充如下,请一并贯彻执行。一、文中第一点所称“同类住宅房屋成本价”是指该房产开发商建造用于安置被拆迁户的房屋的工程成本价。 各类拆迁补偿费涉税风险与纳税规划 地方政策参考: 《黑龙江省地方税务局关于销售不动产有关营业税问题的通知》(黑地税函[2002]98号): 对甲方以新建房屋安置乙方,偿还建筑面积不足或等于拆迁面积,不结算价款的,由主管税务机关按同类房屋的工程成本价核定计税额征收营业税;结算结构差价的,应将差价款并入核定计税额征收营业税,对偿还建筑面积超过拆迁建筑面积的,增加面积价款亦应并入核定计税额征收营业税。 各类拆迁补偿费涉税风险与纳税规划 地方政策参考: 《贵州省地方税务局关于营业税征收若干政策问题的公告》(贵州省地方税务局公告2011年第3号): 一、关于房开企业在拆迁过程中安置用房的征税问题  根据《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16 号)第三条第二十款:“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”的规定,房开企业用购置的商品房安置被拆迁人的,以购置安置用房的价款减去被拆迁房屋原面积的价款后的余额征收营业税,被拆迁房屋原面积的价款以双方签订的房屋拆迁合同中约定(或同类房屋)的价款为准。对房地产开发企业用本企业修建的房屋安置被拆迁人的,安置的面积与原面积相等的,按同类房屋的成本价计收营业税;安置的面积超过原拆迁面积的,按房开企业实际销售价格或同类房屋的市场价格征收营业税。 各类拆迁补偿费涉税风险与纳税规划 二、开发商的涉税问题 【法规依据】:营业税 国税函[2009]520号:纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中,其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为,应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告》(税总公告2013年第15号 2013-04-15) 现就纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题公告如下:  一些纳税人(以下称投资方)与地方政府合作,投资政府土地改造项目(包括企业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作

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