工业地产专题研究创新.ppt

GTIMES 时代男士SPA G Times 国际连锁男士SPA养身艺术会馆由加拿大IPVC私人投资集团公司创办，定位顶级时尚私人娱乐养身会馆。 男士SPA 他经济 4 现代时尚奢侈领地 主要针对老城区内的商贸、物流与服务企业； 立面现代时尚，色彩与部分阳台有变化； 一种观念经济浪潮下的工作方式革命，提倡休闲办公、快乐办公理念。 4 休闲商务 休闲商务 双层生态商务会所、空中花园、豪华大堂 4 周边休闲设施、绿化景观、环楼水体景观 休闲商务 4 智能化系统、生态办公 休闲商务 4 针对苏州顶级消费者设置服饰、首饰、 餐饮、珠宝等奢侈品牌。奢华、大气 的建筑立面，步行商业街采用现代欧式风格。 4 奢侈品消费 豪华大气的立面风格，超高首层；建材以大块石材加玻璃为主，突出品质感。 4 奢侈品消费——欧洲名品街 以国际、国内顶级品牌为主 欧洲步行街 4 奢侈品消费 步行街景观设计遵循沟通、休憩、吸纳原则； 可以活跃气氛的卡通动物+暖色调的休闲座椅+有聚财之说的水景小品来吸引人流聚拢； 4 欧洲步行街 奢侈品消费 中心走道设置特色小吃、饮品连锁店可丰富商业街业态，满足各种消费需求，进一步加强商业气氛。 4 欧洲步行街 奢侈品消费 产品综述 本项目产品部分主要从业态规划设置、建筑立面风格、市场目标客群及未来发展定位四个方面来对项目开发的主题进行全方位的诠释和强有力的支撑。 项目的核心是通过立面、业态和内容等时空转换的不同体验，带给消费者各种新鲜感觉。同时在不同的感受中又有城市的记忆与再生这一主题贯穿其中； 本项目三个办公区域都是以特色办公为主，合理划分，使三者形成差异化的良性工作环境； 希尔顿大酒店和欧洲街是本项目塑造顶级商务项目形象的关键，在业态的执行方面需要贯彻到底。 4 工业地产专题 工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国，从1945年开始很多国家将工业地产融入到国家策略当中，但是直到1970年以后，工业地产得以快速发展并在各个方面逐渐取得成熟。 工业地产往往是一个城市或一个国家的经济支柱。“日本的工业地产占全世界的30%，对日本的GDP贡献在40%以上，美国工业地产占全世界的27%，对本国的GDP贡献也超过了30%。 指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50年。 工业地产分类 　　重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。 工业地产开发模式 　　1.工业园区开发模式 　　目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 　　缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。 　2.工业地产商模式 　　指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。 　　如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。 　　3.主体企业引导模式 　　指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。 　　如上海金山的上海石化工业园区。 　　4.综合运作模式 　　指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 　　5.私人业主开发模式 　　目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。 工业地产盈利模式研究 工业地产与商业地产比较 商业地产与工业地产盈利模式比较 工业地产商运营模式 总 结 商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，包括住宅或写字楼等底商、购物