华蓥后期营销沟通方案.pptVIP

* * 华蓥后期营销沟通方案 ——成都博宇海纳营销策划部谨呈 本次报告重点针对项目现状出现的问题进行诊断、基于问题诊断出的结果提出解决办法、以及后期解决办法中的具体执行思路这三方面而提出。而有关后期的具体执行动作及相关措施，不是本次报告的重点，待方案审核后，下一步工作专案详述。 本案中未尽人意处，敬请谅解！ 前 言 目 录 具体执行思路 后期营销策略 项目现状问题诊断 1 2 3 项目现状问题诊断 华蓥长乐坊项目自开盘以来销售情况良好，但自从3月后销售势头逐渐下滑， 现状问题为： 1ST 现阶段项目来访量低、无下定、无成交； 项目现状问题诊断—综述 2ST 项目工程进度极为缓慢，D栋路面情况问题严重影响客户下定； 3ST 目前项目剩余铺面面积大、总价高，无法按揭付款，购买压大； 核心原因 销售结果 工程进度 付款方式 宣传推广与工程进度矛盾 项目定位于重新打造原信都步行街“华蓥首条仿古主题餐饮娱乐一条街”，而现阶段项目工程进度却极为缓慢，刘一手方向路面情况已持续好几个月，这与我们的前期宣传推广，重新打造项目的主题定位相矛盾。 口碑形象与工程进度矛盾 项目工程进度的现状，对于项目在当地的口碑宣传方面存在严重的事实阻碍，严重影响项目的口碑、乃至开发商品牌。 销售工作与工程进度矛盾 所有意向客户来到现场看铺、选铺，项目现状的路面情况，会严重影响到客户的下定信心、成交信心。 交铺工作与工程进度矛盾 6月30日项目第一批次铺面即将交铺，在现状的背景情况下，届时，将会出现商业氛围不足、人气不足的情况，对于项目后期的正常运作将会形成最大的阻力。 项目现状的工程进度与项目宣传、口碑形象、销售工作、交铺工作等方面都存在不可调和的矛盾，如不改进我们的工程进度，问题将必然进一步放大化。 项目现状问题诊断—核心原因详述 基于以上方面的原因，如果现阶段不针对项目采取一定的调整措施，以此状况下去，项目极有可能造成“死场”现象，而项目一旦“死场”，后期无论采取何种营销手段、何种促销方式，对于项目正常运作而言，都是杯水车薪。 项目现状问题诊断—结果猜想？ 调整已是必然，我们需要改变、需要动作！下一步动作是什么？？？？？？ 大 势 所 趋 目 录 具体执行思路 后期营销策略 项目现状问题诊断 1 2 3 后期营销策略 后期营销策略——综述 基于项目的现状，经过多次会议讨论，我们提出后期项目的营销策略为： 将“项目坐销”与“以租待售”相结合，在不改变原有项目销售方式的基础上，增加“以租待售”的销售方式，先行营造口碑、人气、进一步深度挖掘 投资客户群体。 后期营销策略——策略目标解析 改变现状“死场”现象，使6月第一 次交铺工作在商业氛围充足、人气充足、口碑良好的前提下完成。 提高长乐坊“项目租金”水平，从而使“长乐坊”项目铺面价值抗性最大化，口碑最大化，人气最大化，以达到“以租代售”的终极目的。 顺利完成6月交铺工作 提高项目后期产品的价值 后期营销策略——受众圈层解析 外圈层 生意人 一级客户：投资类商人（购铺客户） 二级客户：做生意的人（租铺客户） 内圈层 消费者 潜在生意人 三级客户：所有美食娱乐消费者 （大众群） 通过口碑传播深度挖掘更多的一级客户 后期营销策略——策略执行要点详述 1、继续完善前期的增值服务，即：帮助客户寻找租铺商家，并系统化执行。 ——“以租代售”操作方式的铺垫； 对象：二级客户（租铺客户） 2、增加口碑营销传播，将“老客户带新客户”纳入优惠体系。 ——这里重点针对“以租代售”的承租商家，即 二级客户带新客户来承租后，我们可以考虑给予实质性奖励，以此扩大承租范围，对特色商家进行筛选。 而 对于一级客户更看重购铺直接的价格优惠。 对象：一、二级客户（购铺、租铺客户） 3、对于所有入场商家必须要求其特色化，以提高项目地段的商业竞争力。——以老租客带新租客的方式利用口 碑在内部宣传推广，重点要求在“入场商家特色化”上把关审核， 应满足与长乐坊项目定位相契合为前提条 件，增加项目现场的商业氛围、商品竞争力、实用性、强调”餐饮娱乐”一条龙服务的配套体系使项目现场 人气不断、同时进一步扩大口碑效果，增加项目商铺购买力。 对象：二级客户（租铺客户） 目 录 具体执行思路 后期营销策略