科技创意产业园区开发分析.ppt

淳安科技创意产业园区开发运营战略 开发建设时序 会 展 项 目 酒 店 项 目 项目名称： 凯悦国际酒店、Four Points 酒 店（暂定名）等 项目定位： 国际商务会议型、商务型、公寓 式酒店 建筑规模：14.8万方 酒店项目 2 —— 商务型酒店 酒店项目 3 —— 公寓式酒店 商 业 项 目 住 宅 项 目 写 字 楼 项 目 公建项目 公建项目 公建项目 项目开发计划汇总表 总投资成本估算 现金流分析 策略一：招商顺序原则 核心知名、龙头企业先行，引入知名企业，带动上下游行业及业内追随企业； 策略二：核心主力店招商布局原则 引入业内权威机构，如有机食品认定机构、检测机构、生态标准认证中心等等； 策略三：特殊企业招商优惠原则 特殊商家是指具有较高科技含量、品牌效应的经营商家，引进时给予优惠政策，邀请其先入场，对整个项目起到增强专业氛围、聚集人气作用； 策略四：经营采用放水养鱼的原则。 放水养鱼的原则可以理解为“先做人气，再做生意”的原则，在租金设定上先抑后扬。 策略五：统一招商的“管理”要充分体现与强调对商家的统一服务。 统一服务包含统一商户结算、统一营销服务、统一信息系统支持服务、统一行政事务管理服务、统一物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的营运管理中。 关键驻商的成功引入，对园区的发展至关重要，应该按科学系统的方法加以实现 关键分析内容 信息发布形式 项目洽谈会 （招商前准备阶段进行） 项目发布会 （进入招商阶段开始进行） 媒体广告 （招商整个进度） 联谊酒会 （正式对外经营前） 人脉运做 （整个招商进度） 通过以上这些活动主要目的： 提升项目知名度； 聚集行业企业入住人气； 尽快达成项目招商率。 Wolfsburg汽车城为Wolfsburg AG发展公司、当地政府、德国大众汽车公司和其他私人投资者/开发商都带来了很好的回报 淳安开发总公司需吸引更多的投资者逐步扩大公司股权结构，以降低投资者所承担的财务风险，并提高招商成功率；扩大开发总公司资产规模的同时，争取引入园区开发的成熟技术和人才资源 增资扩股后的淳安开发总公司需要对所承担的组合商业模式进行有效拆分，设立独立板块进行组织架构的重新安排，按照土地开发、房产项目开发和营运管理三个不同的价值链环节分别成立园区开发公司、房产开发公司和营运公司三个子公司。 融资主体：淳安开发总公司下属园区开发公司 融资主体：淳安开发总公司下属房产开发公司 淳安开发总公司下属房产开发公司BT项目融资流程 融资主体：淳安开发总公司下属营运公司 新加坡丰树基金BTS融资模式介绍 收益分析—土地开发收益 一级开发，是以土地资源为主的开发，将地块项目土地由 “生地”变为可供地产开发的“熟地”，获得土地的收益，实现土地储备目标。 本项目土地开发，由相关政府机构通过授权委托的方式，委托专项管理机构进行土地的一级开发，负责筹备资金、办理规划、相互核准、大市政建设以及土地招商、出让和储备。 在项目的资金使用上，由于本项目不存在征地、拆迁等工程，因此土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。现金流方面，资金主要用于市政基础设施建设和其他相关费用。由于市政建设市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可做出比较准确的预算。 从“生地”到”熟地“的土地开发收益，土地储备 房产销售、物业定制开发等收益 物业租赁、举办展览和论坛、研发企业和服务型企业税收、商业经营、科普旅游、科技成果交易等收益，税收和就业机会 2. 二级开发 3. 三级开发 收益分析—房地产开发收益流线图 1. 一级开发 经济效益 土地价值 地产价值 税收收益 1. 一级开发 社会效益 地区繁荣 提升影响力 带动就业（直接就业2-3万人） 创造和谐社会 收益分析—综合运营的收益 日常运营收益：三级开发，是以园区管理运营及相关服务为代表，如举办展览、论坛的直接收益及延伸收益；科技旅游科普教育收益；各类研发楼、综合办公楼等物业的租赁收益；商业经营收益……通过以上的综合运营实现长期和稳定的收入。 创造就业机会，增加地区税收：园区内高科技企业将提供大量的就业机会，特别需要高水准的人才导入；各研发机构、企业的上缴的可观税收将成为地区政府的重要财务来源；同时大量的科研成果面世，将提升地区的影响力，由此获得经济收益以为外更为丰厚的社会效益。 收益分析—整体经济收益：持续带来可观的税收效益，促进区域经济发展 科研创意经济圈的建设将直接产生叠加累计经济效应。对于知名大型企业来说，可以按照价值链分工理论进行分类，即可以将其分为不同的总部功能组合，而不