0609长阳半岛五号地07地块定价方案(定稿)要点分析.pptxVIP

;截止至6月8日，全年实现签约6.6亿元，认购待签1亿元，库存5.1亿元， 已售及可售货值共计约12.7亿元（全年任务目标23亿元）;运营情况 | 计划推售情况;目 录;第一部分 区域市场分析;2014年北京市场成交情况;以上数据为建委网统计数据，不包含拆分款加价，受万科系及其他部分项目装修拆分加价影响，2013年房山市场实际成交价格略高，整体呈现平稳态势； 自2013年下半年至今，整体成交量呈现下降趋势，2014年4月以来，房山市场进入集中推售期，成交量大幅增加； 2014年2月份以来，受建委限价政策以及市场环境影响，整体均价持续下跌，跌幅约2000元/㎡； ;受推售节奏及推广力度影响，自2013年第三季度开始，整体来电量大幅下降； 2014年以来，伴随各项目集中蓄客及推广量增加，整体来电量稳步回升， 但仍处于较低水平，约为2013年同期来电量水平的50%；;受到推售节奏以及推广力度影响，自2013年第三季度以来，有效来访量呈现明显大幅下滑趋势； 虽然各项目加大推广力度并进行集中蓄客，但2014年春节后来访量并未出现明显回升，进入4月份以来反而呈现下滑趋势；;项目名称;长阳片区二手房市场表现;长阳半岛上期住宅成交情况;总结;第二部分 定价方案;原则： 1、按照目前装修标准实施 2、较上期开盘持续拉升价格 3、实现开盘热销并保证销售速度稳定;目前蓄客办卡情况;客户自身抗性;首付分期：降低客户置业门槛，适当控制首付比例及付款周期； 草签合同：针对今年年内可以取得购房资格的客户，放宽签约条件，提前验资草签；;针对办卡AB类客户进行分析，获知渠道以朋友介绍为主占比43%，其次为网络，占比24%； 客户工作区域集中在丰台，占比36%，其次为房山本地，占比29%； 居住区域以丰台为主，占比41%，其次为海淀，占比31%；;;目前与建委沟通价格：25800元/㎡； 此价格符合项目上期开盘价格上涨走势（上期整体实现均价23368元/㎡），且周边竞品开盘价格较去年最高上涨约1000元/㎡； 此价格符合客户心理价格预期25000-25500元/㎡；;综合考虑楼栋朝向、景观效果、噪音影响等因素制定楼栋价差 综合考虑采光及对视因素、动线、面积大小，赠送面积，产品设计、景观效果等因素制定水平价差，即户型差 参照上期开盘定价思路以及不同楼层去化速度表现，制定垂直价差，即楼层差 考虑首层小院、地面停车场、二层门头、视线遮挡等因素制定特殊价差 根据具体蓄客情况、客户意向等因素进行修正;;;;;定价细则 | 定价汇总;制定可用综合折扣率为2.21%，公司实收底价25230元/㎡；;第三部分 营销冲刺保障;总体思路;推广主题;短信/定投：全面覆盖目标客群区域，同时针对目标客群居住社区进行定点投放 市场短信增加至20万条/天，针对中关村、总部基地、长阳镇等目标客群居住老社区进行定点投放； 户外大牌：充分利用户外大牌较强昭示性，拦截、吸引区域内客户到访； 严格遵循客户交通路径，分别在京石高速、长周路、京良路长阳镇政府以及良乡大中电器进行户外投放； 道旗：充分彰显区域龙头地位，最大化吸引到访 在客户主要到访路径及售楼处周边主干道路设置道旗，强化项目在区域内标杆地位形象，吸引到访； 微博、微信：强化自媒体营销，迅速扩展项目动态信息 针对夜场活动每一阶段不同主题进行专题微信设计，邀约客户到访，加强推广； 网络合作：集中火力，全面铺开，迅速曝光 充分利用网络方线上硬广、软广等媒体资源，迅速释放项目开盘信息；;强化数据电开：直接锁定购房客户，进行邀约到访 多种渠道进行客户数据收集，进行集中电开，利用现场活动邀约客户到访； 巡展/走进活动：深挖区域外潜在客群区域，针对商超、写字楼进行巡展、推介 周一至周五，集中在写字楼等办公区密集区； 周六至周日，集中在大型商超进行巡展，实时监控； 派单/拦截： 直接促进区域内到访，锁定各大售楼处，地铁换乘站站口 区域内以碧桂园、加州水郡等老社区以及各竞品项目售楼处为主，区域外以中关村、海淀、西城、丰台区域目标客群集中区域为主；;连续十天夜场活动;领地包装;老带新客户情况： 目前总体蓄客中老业主介绍共计31组 相应奖励措施： 老业主：奖励1000元购物卡 新业主：赠送家电设备，限价3000元以下 （项目按照客户偏好购买或客户自行购买，凭发票报销两种方式，客户自行选择）;第四部分 待领导决策内容;开盘时间定为6月14日 建委取证价格25800元/㎡，综合折扣率设置为2.21%，公司实收底价设定为25230元/㎡ 考虑到签约时间紧，建议配合促签约5000元优惠，客户提前验资草签;制定可用综合折扣率为2.21%，公司实收底价25230元/㎡；;14.6.9