成功之道和实盘攻略商业地产业教程要点分析.docVIP

商业地产成功之道和实盘攻略 姜新国：中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、浙大、交大、人大、复旦、西南交大、厦大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置业投资咨询有限公司首席专家，商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会常务理事、学术委员会副主任委员、专家委员。 从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材）、《招商定输赢》。主持或参与了“世博轴”、“中医药服务贸易示范基地”“南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家。 姜新国联系电话E-mail：126.com 一、价值法则 （一）商业地产价值及其规律 1、商业地产概念 固化资本2、商业地产价值构成 房地产价值 商业价值 3、价值表现 (1) 商业价值影响房地产价值表现 (2) 商业利润支持租金，租金支持房价 4、商业地产基本开发模式 一是产品性开发 二是资产（持有物业）开发 三是两种模式复合开发 5、和住宅的比较差异 （二）商业地产分类 1、项目类型（1）单一型：纯商业地产 （2）复合型：商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合。（3）城市综合体：商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等。 2、产品类型（1）物业形态：商场物业、街铺物业（2）经营方式：出售\自营商业\出租持有\售后返租\转租（3）收益方式：租金收益 商业利润 开发利润 转让利润 3、商业地产基本形态（1）购物中心（2）商业步行街、休闲街区（3）百货商场、超市、专业卖场、主题商场（4）市场：综合市场、专业市场（5）汽车业态 ——城市店、汽车大道、汽车MALL、汽车公园（6）奥特莱斯（7）社区商业中心和邻里中心 （三）价值法则及运用 1、六个差比:路段差\物业差\位置差\楼层差\面积差\业态差 2、注重8个效应的使用:水盆效应\大店效应\名店效应\坪效联动效应\商场运营中的“二八”效应\双叉效应\业态互动效应\通道效应 二、发展策略抉择 （一）市场环境 市场特点 金融条件 企业介入商业地产动机 (二)各企业发展商业地产策略分析 (三)可以借鉴的商业地产发展模式 1、房地产模式：万达模式 适合中国现阶段的商业地产发展模式 “租售并举”，“以售代融” 2、资产经营模式：恒隆模式 3、轻资产取胜模式：百联模式 4、红星美凯龙模式：一地两用 5、山东银座模式：商业优势 6、凯德模式：未来发展方向 7、五洲国际模式：散售包租 （四）企业发展商业地产的战略 1、长期战略 经营实心化 资产优质化 操作系统化 项目品牌化 2、阶段策略 品牌化 模式化 情景化 金融化 三、商业地产融资和盈利模式 我的格言： 利润再高不能让您升天，资金链断裂却可让项目走向地狱。 ——关于融资重要性 （一）商业地产融资特点解析 1、影响商业地产融资的五大因素 （1）货币供应量和产业导向 （2）行业利润 （3）商业地产市场风险 ——包括政策和法律风险 （4）收益率和趋势判断 （5）物业条件 2、关于商业地产融资 （1）收益高低不影响成败；影响成败的是现金流量 （2）融资能力决定项目规模 （3）商业地产融资终究会从借贷变成资产融资 资金来源：银行、实业资本转移及委托贷款、境内外房地产资本、各类基金、民间资本等； 融资类型： 合作，共同投资—商业计划书、股权和股份 实物融资—担保物价值、借款 资产融资—现值稳定，收益可期，偿还能力 轻资产融资—如技术、牌誉，比例在20%以下 （二）融资方法和通道 1、融资方法：直接融资和间接融资 直接融资：借款 间接融资：各种间接可得到资金的方法 如：吸引投资、置换、资产变现 2、商业地产融资通道： 以售代融—常规、资本放大 土地融资—常规、资本未放大 带资施工—常规、减少支出 合作建设—主导权明确；利益分配合理 REITS—房地产信托，在中国暂时不可行 基金—私募基金和公募基金，准房产商 银行贷款—低融资成本，四证齐全 扩大股本—吸纳投资 股权质押—含土地的公司的产权交易