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水木清华商业定位方案 目录 项目概况； 项目分析； 业态分析； 业态定位； 项目概况 项目概况 项目分析（区域） 业态分析 业态定位 业态定位 业态定位 THANK YOU 定邦招商部 2014年10月12日 24152.64 楼栋号 整层面积 铺位数量 层高 层数 1号楼 5640.09 23+171 6/4.5 2 2号楼 5091.9 23+178 6/4.5 2 3号楼 1571.12 17 4.5/3.9 2 5号楼 2171.16 17 4.5/3.9 2 6号楼 1940.98 16 4.5/3.9 2 7号楼 254.23 4 4.5/3.9 2 8号楼 2133.7 19 4.5/3.9 2 9号楼 2084.74 19 4.5/3.9 2 10号楼 2 11号楼 3264.72 27 4.5/3.9 2 城市中心区土地使用饱和度已较高; 城南片区板块是城市经济中心板块; 城西板块主要吸引鹰潭市、余干县周边客户; 城东片区是最宜居的中高尚生活区; 信江片区是最有升值潜力的板块，近年来越来越受到置业者青睐。 项目分析（交通） 处于交通主干道，外部交通优良； 无其他楼盘遮挡，外部可视性优良； 处于主干道丁字路口，人流易被车流截断； 商业入口距离红绿灯较短，车流进入困难； 处于交通次干道，外部交通优良； 地面视野易被其他楼盘遮挡； 与市政规划步行街相连，易倒流人流； 处于交通主干道，外部交通优良； 无其他楼盘遮挡，外部可视性优良； 处于主干道十字路口，人流易被车流截断； 商业入口距离红绿灯较短，车流进入困难； 外部交通曲折，不可直达； 此楼局部视野易被阻挡； 内部交通，除人流外，车流易到达； 项目整体商业死角； 社区商业的概念 社区，以人群聚集为首要特征； 商业，从事商品流通的行业； 社区商业，是以一定地域居住区为载体，以区域内社区群众 为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升居民综合 生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商 业业种和商业功能的集聚，提供日常物质生活、精神生活需 要的商品和服务的属地型商业。 业态分析 社区商业的特征 地域性，以居住区为载体，大部分不具备广域性和辐射性； 目的性，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标； 多样性，集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多种功能于一体； 业态分析 社区商业的业态类型 类型 业态举例 说明 基础配套型 菜市场、大众餐饮、大众理发、便民维修、废品回收、便利店、食杂店、面包店、药店、书报、美容美发、银行、邮局等。 以满足基本生活需求为目的 品质提升型 大型餐饮、足浴、KTV、大型会所、大型超市、体检中心、家电卖场、服装鞋帽、钟表眼镜、五金、家装等； 吸引客流，丰富业态，提升社区品质 业态组合及配比建议 业态分析 满足本社区居民便利生活消费； 要与社区基本配套服务相结合，如银行、邮局、诊所等； 业态组合要丰富，以满足消费者不同层次的需求； 与会所和集中商业的业态要有所差异，避免重复； 适当作一些特色目的性业态，以便在初期培育项目人气； 不破坏居住环境，保持居住区不受打扰； 银行 超市 便民配套:果蔬、干洗店、美容美发等； 家居、电器 五金、建材 汽车美容、大型中式餐饮、社区诊所、体检中心 教育培训、商务办公、 1 2 3 5 6 11 10 9 8 7 1号楼 业态类型：除银行外，还可以招入药房、邮局等； 定位理由： 1、定位业态多以步行人流为主； 2、租金收益相比其他业态较高； 3、外部形象较为整洁、清晰； 4、租赁去化面积较大； 2号楼 业态类型：可招入中型超市、电器卖场、西点屋、茶叶专卖等； 定位理由： 1、定位业态多以步行人流为主； 2、利用人气业态带栋8、9、10号楼 商业价值及日后商业氛围； 3、外部形象较为整洁、清晰； 4、与竞品楼盘商业对接； 业态定位 3、5号楼 业态类型：以社区商业配套为主，可招入果蔬店、干洗店、美容美发、便民小吃、实惠餐馆、棋牌室、房产中介、照相馆、茶楼、蛋糕店等； 定位理由： 1、定位业态多以步行人流为主； 2、虽与一中对接，但相隔道路距离较长，且又是交通主干道，车流大； 4、业态应以目生活配套为主； 3、与小区正门相接，丰富小区生活； 6号楼 业态类型：以教育培训、跆拳道、商务办公、台球室等； 定位理由： 1、定位业态多以步行人流为主； 2、小区内部道路更适合人流步行； 3、租赁去化面积较大； 业态定位 业态定位 业态类型：以足浴、商务KTV、汽车装潢、社区诊所、大型中式餐饮体检中心等； 定位理由： 1、定位强目的性消费业态； 2、符合有车一族高端消费； 3、租赁去化面积较