第5章房地产开发项目的可行性研究分析.ppt

第5章 房地产开发项目的可行性研究 本章内容 5.1 可行性研究概述 5.2 可行性研究的内容与步骤 5.3 房地产市场分析与预测 5.4 房地产开发项目投资与收入估算 5.5 房地产开发项目财务评价 5.6 房地产开发项目评估的不确定性分析 5.7 可行性研究报告的撰写 5.1 可行性研究概述 本节内容 5.1.1 可行性研究的含义和目的 5.1.2 可行性研究的作用和依据 5.1.3 可行性研究的工作阶段 5.1.1 可行性研究的含义和目的* (1) 可行性研究的含义 （教材194 页） 可行性研究是在投资决策前，对建设项 目进行全面的技术经济分析、论证的科学方 法。 (2) 可行性研究的目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策 的科学化、民主化，减少或避免投资决策的 失误，提高项目开发建设的经济、社会和环 境效益。 5.1.2 可行性研究的作用和依据 (1) 可行性研究的作用 （教材195页） 1)是项目投资决策的依据。 2)是筹集建设资金的依据。 3)是开发商与有关合作部门签订协议、 合同的依据。 4)是编制下一阶段规划设计方案的依据。 5.1.2 可行性研究的作用和依据 (2) 可行性研究的依据 （教材196页） 1)国家相关法律法规 2)国家宏观经济政策 3)国民经济和社会发展规划、行业发展规划、城 市总体规划 4)城市规划行政主管部门出具的规划意见 5)《国有土地使用权出让合同》或国有土地使用 权证书 6)环保行政主管部门出具的环境影响评价文件 7)交通行政主管部门出具的交通影响评价文件 (接后) 5.1.2 可行性研究的作用和依据 （2）可行性研究的依据 8)自然、地理、气象、水文地质、经济、 社会等基础资料 9)有关工程技术方面的标准、规范、指标、 要求等资料 10)国家所规定的经济参数和指标 11)开发项目备选方案的土地利用条件、规 划设计条件以及备选规划设计方案等 5.1.3 可行性研究的工作阶段* （1）投资机会研究阶段 （教材197页） 地区投资机会研究 一般机会研究 部门机会研究 机会 资源利用机会研究 研究 （邓永成，275页） 具体项目机会研究 该阶段投资估算的精度为±30％，研究费 用一般占总投资的0.2～0.8％ 。 5.1.3 可行性研究的工作阶段* （2)初步可行性研究阶段 （教材197页） 初步可行性研究是在机会研究的基础上， 进一步对房地产项目建设的可能性与效益进行 论证分析。 该阶段投资估算的精度为±20％，研究费 用一般占总投资的0.25～1.5％ 。 5.1.3 可行性研究的工作阶段* (2)初步可行性研究阶段 初步可行性研究要解决的问题有： 1）分析机会研究的结论，作出是否投资的决定。 2）是否有进行详细可行性研究的必要。 3）对哪些关键问题需要进行深入研究或辅助研究。 5.1.3 可行性研究的工作阶段* (2) 初步可行性研究阶段 初步可行性研究通常需对如下关键问题进 行分析研究： ● 市场需求与供给状况 ● 建筑材料供应状况 ● 项目所在地区社会经济情况 ● 项目地址及周边环境 ● 项目规划设计方案 ● 项目投资估算与资金筹措 ● 项目进度 ● 项目销售收入与销售进度 ● 项目财务分析 5.1.3 可行性研究的工作阶段* (3) 详细可行性研究阶段 （教材198页） 详细可行性研究是房地产项目投资可行性 研究的主要内容，其特点是周密、详细。 该阶段投资估算的精度为±10％以内。对 于小型项目，研究费用一般占总投资的1.0～ 3.0％ ；对于大型项目，研究费用一般占总投 资的0.2～1.0％ 。 5.1.3 可行性研究的工作阶段* (4) 项目的评价和决策阶段 通过详细可行性研究后，就要对拟建的房 地产项目进行综合评价，选定最佳方案。这一 过程就是评价和决策的过程。 5.2 可行性研究的内容与步骤 本节内容 5.2.1 可行性研究的内容 5.2.2 可行性研究的步骤 5.2.1 可行性研究的内容* 一般房地产开发项目可行性研究的内容 主要