成都亿通新天地营销建议P分析.pptx

亿 通 新 天 地 营 销 建 议;;营销策略 不是方案 是思想;“策略”的好处 1;“绝版临街旺铺”“SOHO公寓火爆登记中” “最后一个聚宝盆”“永不落幕的繁华” 我们调性拔的很高，但没有与客户关注点产生联系 我们疲于应付市场带来的大起大落 没有效果，且让我们割舍不下填鸭式的推广 ;“策略”的好处 2;交通\环境\配套\……，把啥都亮出来了， 可哪些带给大众深刻影响？ 静下来分析和总结，肉搏战不少，项目的地位仍未上去。 ;“策略”的好处 3;为谁而来？客户在哪里在哪里？;基点是什么？核心在哪里？;本报告解决的核心问题;[报告纲要];宏观市场; 截至2014年8月，成都社会消费品零售总额累计增长12.9%，保持着强劲的增长速度； 2014年二季度四川消费者信心总指数107.4, 环比小幅下降0.2个百分点，同比下降1.4个百分点，该指数从2013年4季度以来，延续了平稳变动的态势； 第三季度，全市优质商业的销售面积有所增加175,000平方米,空置率环比上升0.5个百分点至7.4%，同比下降0.4%;全市商业首层平均租金环比上涨0.6%，至15元/㎡/天左右，同比上升2.8%； 在无新增供应的前提下，租金依然保持下降态势；虽然未来新增供应多集中在核心区域，且项目品质较高，入市后可能抬升全市平均租金；但新入市项目后的可比租金仍有进一步下跌的可能性； 成都商业市场伴随核心区域土地供给和消费需求的逐步饱和，众多开发商将转战到非核心区域拓展，这将进一步推动成都商业格局的外扩； 面临激烈的市场竞争压力，各个项目逐步开始从品牌、档次、业态等硬性竞争和主题展览、文化活动等软性竞争两个方面寻求突围。;成都商业地产项目开工面积;成都商业地产项目的产品结构;【市场表现】——相较2012年商业地产市场的供应爆发，今年商业供应有所减少，而销售有所增加； 【市场供应】——供应集中在西南三环和绕城高速之间的区域，其中南延线高新段供应最大； 【市场成交】——2014年热点成交板块依然集中在南延线高新段； 【市场存量】——2014年市场存量最大的板块依旧是城南； 【商业趋势】——随着2012、2013年年的商业土地项目进入市场，2014年商业供应迎来了又一高峰； 受益于成都经济高速发展、第三产业的蓬勃发展，成都商业需求保持稳定增长，但空置率在短期内仍将维持在较高的水平。 ;整体商业市场;商铺市场整体表现 ·主城区商铺市场最为活跃首位，市场对小面积商铺更为亲睐； ·商铺供应依然集中在高新南延线，三环绕城之间西南区域是成交热点板块，城东受北改影响驷马桥板块成交相对较为活跃； ·高新南延线是商铺存量最为集中区域，其余城西及城北也有大存量商铺； ·大成都区域商铺存量持续走高，去化偏低，市场去化压力巨大，活跃度均不高，其中高新区依旧为商铺市场相对活跃区域； ·近郊商铺市场在2014年初有小幅上涨，新都、双流商铺市场较理想；;商铺市场各产品整体情况 销售型商铺中底商最受欢迎，集中商业去化压力最大，专业市场最小;商铺市场各产品区域情况 ·销售型底商存量持续增加，去化压力增大，高新区、成华区及武侯区去化相对较好，近郊新都、双流去化情况较好，南沿线高新段、华阳段板块是焦点； ·集中式商业持续增长整体去化较差，产品主要供应在高新区和成华区，站南、建设路是集中供应板块，销售较热属中和，建设路、南延线存量大。;SOHO公寓市场整体表现 ·SOHO公寓新增集中在城南、顺江村板块、犀浦板块及驷马桥板块；存量集中在城南、犀浦板块、驷马桥板块及万年场板块； ·主城区是SOHO公寓的主要活跃区域，其中城南最为活跃，2013年-2014年的销量有较大提升，产品的认知度较理想; ·近郊区域双流表现最好，销售量高于新增市场；远郊去化持续下降，金堂、邛崃、崇州有少量成交.;SOHO公寓分面积段去化情况 ·SOHO公寓,主城区去化主要集中在40-50㎡，近郊去化主要集中在40-60㎡，远郊去化主要集中在30-50㎡;小 结;优质项目增多，市场成交量低位徘徊、价格增幅回落； 高新、三环绕城之间西南区域成为成交主力军，投资中型商铺的形势严峻； 新增供应环比大幅上涨，待售量庞大，供大于求，竞争加剧买方更加强势； 金融政策与市场双双从紧，资金压力空前，市场可能引发降价潮及阶段性观望； 城西各项目及新增供应将阻碍本项目的销售，严重瓜分份额； 市场严峻，专业营销将在入市时机判定、价格策略制定上更加明显。;年末市场进入整固期，整体看淡:;市场对本项目的启示：;项目综症;;SWOT分析;SWOT应对策略;;; 本项目客户集中在稳健型、事业型和安逸型三类中，他们对于物质需求的感知强于精神需求。; 一级区域（项目周边投资者） ;1、紧抓区域客户