成雅工业园项目发展模式研究分析.pptx

成雅工业园项目发展模式研究报告;工业地产简述 工业园区发展概述 国际知名工业园区发展案例 国内优秀工业园区发展借鉴 省内主要工业园区发展状况 成雅工业园区发展战略研究;工业地产定义 工业地产开发模式 工业地产开发风险 工业地产盈利模式;工业地产是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。 工业地产是有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业地产的土地批租年限为50年。 ;工业地产定义 工业地产开发模式 工业地产开发风险 工业地产盈利模式;工业地产开发通常包括以下四种开发模式：;地方政府是我国目前工业地产市场的主要载体，工业园开发模式也是各级地方政府最常使用的工业地产开发方式。;地方政府是我国目前工业地产市场建设的主导，主体企业引导模式是工业园开发模式的衍生模式，也是各级地方政府经常使用的工业地产开发方式。;房地产开发企业是该模式的开发主体，工业地产商通过市场化的开发模式来完成工业地产的从开发、销售（租赁）、管理等活动。;开发主体不再单一，不同阶段开发主体存在差异，属于多主体共同开发模式。;工业地产定义 工业地产开发模式 工业地产开发风险 工业地产盈利模式;工业地产开发市场风险相对较小，但由于政府土地政策调控及产业结构变化，工业地产开发也存在一定的市场风险。;工业地产简述;以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。;工业地产简述 工业园区发展概述 国际知名工业园区发展案例 国内优秀工业园区发展借鉴 省内主要工业园区发展状况 成雅工业园区发展战略研究;工业园区发展概述;工业园区，是为促进地方经济而设立，划定一定范围的土地，并先行予以规划，由制造企业和服务企业组成，以专供工业设施设置、使用的地区。 在日本和韩国称之为工业团地，中国香港称之为工业村。 工业园区往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业园区占全世界的30%”，对日本GDP贡献在40%以上，美国工业园区占全世界的27%，对其GDP贡献也超过了30%”。;工业园区是第二次世界大战以后，部分发达国家为发展经济、改善城市布局结构，所采取的一种重要的企业地理集中的建设方式。 在很多国家和地区，工业园区起到了引进外资、促进工业发展、解决就业、扩大出口和增加外汇收入的作用。特别是20世纪60年代以来，兴办各类工业园区对一些新兴工业化国家和地区的新技术研发、振兴出口导向工业发挥了重要作用。 国际上早期建设的工业园区中，美国硅谷、中国台湾新竹、印度班加罗尔、英国剑桥、法国索菲亚·安蒂波里斯、韩国大德、以色列拉马特-霍瓦乌和爱尔兰国家科技园等八大工业园区的成功都得到了世界的普遍认可，被公认为世界一流园区的代表。它们共同的特征就是发展迅速，拥有在全球处于领先地位的产业领域，关注技术创新和产业升级，同时建立了一套适合园区自身发展的模式。例如硅谷，它通过技术创新、高新技术产业发展来应对当地经济衰退，最终成为美国甚至全球经济发展的引擎之地。 ;工业园区是靠市场环境和产业驱动的行业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报期长及自身增值性的特征。;工业园区的功能涵盖广泛，包含工业生产加工、物流配送、行政办公、科研、会展等各项功能，工业园区经过合理的规划和开发，通常将发展成为集多项功能为一体的产业聚群。;工业园区涵盖广泛，主要为综合产业园区、专业产业园区、物流园区、总部基地等，物业形式为各类工业物业的集合，一般为多层，租金较纯办公楼相对便宜，一般为混凝土结构，注重绿化，外观形象科技化。;总部基地 以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。 ;工业园区发展概述;阶段;2003年以来，中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设而稳健快速发展。;传统工业园区;从注重优惠政策向发展产业集群转变：从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。;从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变：随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。;产业发展将逐渐向西部转移：随着市场经济发展，沿海地区产业情况趋于成熟