物业管理篇要点分析.docVIP

物业管理篇 第一章 物业销售前的工作内容 一、物业市场调研 1、物业管理市场调研 物业管理市场调研分为住宅和商业，主要调研内容有：竞争楼盘物业管理费价格，员工薪酬水平及专业能力，物业服务水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水平及能力等。 2、法规及政策调研 了解涉及收费标准的地方工商、物价政策，涉及消防、安全及车辆管理公安及消防政策，了解物业水、电、气及供暖消费政策及标准，了解当地环保政策要求，了解当地行业标准、物料价格、工程维护市场情况。 工作指引或参考文件： 《重庆物业管理市场调研报告》（附件WY-1） 二、物业管理成本测算 物业管理成本测算分为住宅、写字楼的物业管理成本测算和商业广场的物业管理成本测算。 1、测算的前提是：公司组织架构人员编制确定；公司薪酬体系和工资平均水平确定；水电气等能源费用收费标准和政策明确；测算物业的基础经济技术指标明确（面积、得房率、设备设施清单等）；管理模式确定；服务内容及服务标准确定等。 2、测算时间和报批程序： 住宅物业管理成本测算在物业管理权招标之前1个月或住宅项目开盘前3个月完成测算及集团审批。可销售物业（住宅、写字楼、底商）物业管理费标准需要集团项目管理中心会签同意后报董事长批准。 商业物业管理费用测算在开始招商前2个月完成测算及审批手续，须由主管集团副总裁批准后报董事长审批。 3、物业管理成本测算的主导部门为集团商