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土地估价中应注意的问题
关于土地估价中应注意的问题
一、估价方法
1、基准地价系数修正法
⑴关于基准地价内涵说明 应按照原基准地价成果的内容说明
⑵容积率 不合理
⑶年期修正
⑷期日修正
⑸基础设施修正（相当于开发程度修正）
⑹基准地价本身的科学性并无保证（往往太高，应用不方便）
⑺同时目前有的评估项目，使用基准地价系数修正法和成本法两种方法，实质上并不是真正的两种方法。
2、市场比较法
⑴案例选择应有替代性，门面房与大厦、高科技工业项目与粗放型工业项目都属于不可替代的。
⑵价格应是市场价
⑶地价影响因素描述与方法中的因素分析脱节
⑷系数修正说服力差。应通过市场调查的结论确定修正系数，其思路与测算基准地价相似⑸⑹⑺⑻
3、成本逼近法
⑴土地取得费,
①要有依据②所处位置没有征地发生的(如市中心),不适合用成本逼近法
⑵开发费.
①市政设施投入与企业投资纠缠不清 ②基础设施的设定与地价定义矛盾③开发的客观标准(不能用实际标准)
⑶利润、还原率、土地收益
4、收益还原法 客观收益的把握
5、剩余法
⑴确定售价时缺少市场比较，非客观市场价格
⑵重置价不准确
二、估价方法选择
⑴先判断哪种方法适合
⑵资料局限
⑶降低评估成本
⑷为迎合委托方要求，有意提高或压低地价
三、价格定义存在的问题
⑴用途综合用地用商业用地评估（偏高），公路用地用工业用地评估
⑵基础设施条件设定（开发程度设定）
宗地外一般假设全部由政府运作，最后划拨给企业。按照“红线外”实际设定
开天窗的情况，所在大宗地（区域）七通，大市政五通，应按照大市政五通来设定
宗地内一平，“符合建设条件“
四、因素分析
与估价脱节，针对性差。这一部分应体现估价师的水平
五、其他
⑴宗地不在同一区域的，应有总报告⑵土地证发放时间在估价期日之后⑶基准地价在新老之间⑷新法实施后体房配套法规标准未出台或未执行⑸开发费用，老标准太老
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