德置行营口泰晤士城项目商业定位概要.ppt

台球厅 网吧 美食城 KTV 公寓建议：40㎡—60㎡，低总价，以大学城为噱头，吸引客户目光，实现快速销售。 公寓定位 公寓定位 产品类型 方案一 销售额(元) 方案二 销售额(元) 方案三 销售额(元) 公寓 2万平 (2栋) 1亿 _____ _____ 2万平 (2栋) 1亿 商场 2.4万平 2.4亿 4万平 4亿 2.4万平 2.4亿 街铺 0.6万平 0.6亿 1万平 1亿 1万平 1亿 合计 5万平 4亿 5万平 5亿 5.4万平 4.4亿 总体方案静态收益类比 主 推 方 案 注:公寓按5000元/平,商业按10000元/平计算 方案一 方案二 方案三 三种方案体量配比 方案二 商场(2.4万) 公寓(1万) 公寓(1万) 商业街(1万平) 方案二 商场(4万) 商业街(1万平) 商场 1.2万平 (四层) 商场 1.2万平 (三层) 商业内街（5000平) 商业街(1000平) 公寓(1万) 公寓(1万) 总结 综合三种方案,第一种方案在控制了商场比例的基础上,增加了公寓型产品的面积,内街商铺也丰富了产品的形态,充分的规避了市场的风险,并且达到了快速回现的目的;第二种方案集中商业面积较大,销售难度增加,无形中也增加了公司经营的难度和市场风险;第三种方案中增加了纯商业的配比,将商业业态进行了再次细分,推出了大量的临街商铺,对后期的销售及商场的整体运营都提出了较大的挑战。 因此综上所述,我司建议选择第一种方案 * * * * 商场一层平面业态分布建议 农贸市场 (3000平) 商业内街 名品折扣 时尚用品 1000平 化妆品 精品服饰 1000平 数码 名表 2000平 商场二层平面业态分布建议 生活超市 (3000平) 商业内街 箱包\鞋帽1000平 男士服饰 1000平 女士服饰 2000平 商场三层平面业态分布建议 家居建材 (3000平) 商业 内街 家电用品 整层2000平 美食广场 主题餐饮 2000平 连廊 商场四层平面业态分布建议 精品家居 (3000平) 屋顶花园 商业 内街 或在开口处设立钟楼、代表整体商业街档次和展示的精神堡垒； 商业街的入口处，必须用醒目、夸张、艺术的手法、通过建筑或构筑物表现出商业街的整体气势，吸引人流关注、驻足，同时也能成为商业街的地理标志； 建筑物到了端头可以放大，或形成大面积广告位 精神堡垒是广告牌、是霓虹灯更是“什么样”的商业街的直接表达； 端头设计 商业街中的休憩景观和商家自己的露天桌椅一同形成一道美丽的风景。 休憩景观 建议二 借鉴于虎石台荣信广场，多样化业态拉动区域经济。 商业+临街商网 学生开学之初很多家长会到学校送孩子上学。在上学期间学生与学生之间互动，到彼此学校探望、游玩。很多不方便长期居住在校外的情侣。 商 场 二层商业: 进伸12米,开间4米-8米, 层高4.2-4.5米 面积100-200平 约:7000平 一层商业: 进伸12米,开间4米-8米 层高5.6米 面积50-100平 约:3000平 商场: 10000平/层 四层设计,共4万平 建议产品规划图 方案二 商场(4万) 商业街(1万平) 四层商业业态建议 男士服装、日用品、小百 超市、农贸百货 综合性商场，经营业台主要要是针对大学城学生，以娱乐、餐饮、服装、饰品为主。 女士服装、日用品、小百 娱乐、餐饮、ktv 一层平面业态分布建议 大型超市 4000平 农贸市场 3000平 名品折扣 潮饰小百 数码产品 3000平 二层平面业态分布建议 轻工小百 男子服饰 5000平 外贸原单 日常用品 5000平 三层平面业态分布建议 女士服装 4000平 日用小百 4000平 箱包靯帽 2000平 四层平面业态分布建议 影城 3000平 美食城 4000平 娱乐 健身 美容 3000平 商场意向图 方案二 商 场 临街商业 建议三 借鉴于荣信产品，在商业规划上向定位客群靠拢。 商业+临街商网+小面积公寓 建议原则 经过我们公司详细调查，营口房地产整体情况不乐观，很多位置优越于我们的项目都出现销售滞销情况，但是我们项目所在位置具有一个其他项目不具备的优势“紧邻大学城”为我们项目可操作性提供很大空间。 大学生现在消费特点：购买频次高，购买金额低，消费能力出众。具有较高的商业价值。所以可以根据学生之一特质，建议在项目地建筑3层3万平米商业。 生活条件的提高，大学生可自由自配资金越来越多。很多学生不满足学校住宿条件，外出租赁小户型改善居住条件。随着社会的发展，很多学生情侣考虑同居。为此我们可推出经