09第九章房地产开发经营的理论与策略01选修要点分析.pptVIP

第九章 房地产企业经营与管理 2010秋季 本章主要内容 房地产企业的性质、类型和特征 房地产企业机构设置 房地产企业经营管理的基本理论 房地产企业组织结构设计 房地产企业经营决策方法 基本要求 了解房地产企业的基本性质 了解房地产企业的基本要求、设立过程； 了解房地产中介的作用、性质、在房地产市场和行业中的地位； 了解房地产行业管理的基本内容。 本章难点 市场分析方法 房地产项目决策方法 房地产企业 房地产企业是从事土地和房屋开发建设以及在房地产市场中从事房地产商品交换的经济组织。 房地产企业是在房地产市场上利用各种生产要素生产并销售房地产商品和劳务的机构。 各种生产要素包括土地、资金、建筑知识与技术、人工等方方面面。 房地产企业按照企业功能分类 1．房地产开发企业。 是指从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计、施工建设等过程，建成房地产商品以供租售的生产企业。这是市场上房地产商品供给和需求的主体。 (1)房地产开发专营公司(2)房地产开发兼营公司 (3)房地产开发项目公司。 2．房地产经营企业。 是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、抵押、维修等经营管理活动的企业。 3．中介服务企业。 是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动的企业。它们接受委托，提供有偿服务。 按照企业所有制性质分类 1．公有制的房地产企业。 2．合资企业。 3．私有企业。 按照开发经营对象分类 1．专门从事土地和城市基础设施开发的企业。 2．专门从事地上建筑物和构筑物建设的房地产企业。 3．房地产综合开发经营企业。 按照政府对企业干预程度分类 1．商业性房地产企业。 2．政策性房地产企业。  房地产企业的特征 房地产企业除具备企业的一般性质外，与其他企业相比，还具有以下一些特征 首先，房地产商品的“不动产”特性决定了房地产企业的地域属性; 其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性 第三，房地产商品生产经营的复杂性、系统性决定了房地产企业的多功能特征。 组建房地产企业的条件 1．有符合公司法人登记的名称和组织机构。 2．有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房。 3．有符合规定额度的注册资本和流动资金。 4．有一定人数的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员和专职财会人员。 5．法律、法规规定的其他条件。 其他条件 国务院1998年7月20日发布的城市房地产开发经营管理条例)规定，设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的条件外，还应当具备下列条件： 1．有100万元以上的注册资本。 2．有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。 房地产企业机构设置 (1)规划设计部；(2)征地拆迁部；(3)工作技术部；(4)计划部；(5)财务部；(6)材料供应部；(7)经营部；(8)人事部；(9)办公室。 房地产企业的内部规章制度 (一)领导制度 房地产企业的领导制度包括经理负责制和职工代表大会制。 (二)内部管理制度 思想政治工作管理制度；房地产开发经营管理制度；工程技术管理制度；经济核算管理制度；行政人事管理制度；物业管理制度。 (三)内部经济责任制度 1．责、权、利相结合的原则； 2．国家、集体、个人三者利益相统一的原则。 3．贯彻执行按劳分配的原则。 4. 房地产企业的内部经济责任制。 房地产中介服务机构 房地产咨询： 是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。 房地产价格评估 是指对房地产进行测量、评定其经济价值和价格的经营活动。 房地产经纪 是指为委托人提供房地产信息和居间服务的经营活动。 房地产行业管理内容 (一)建立有效的行业管理制度  (二)健全行业自律组织  (三)完善法规制度 房地产行政管理 房地产行政管理是指国家和地方人民政府行政主管机关，依照国家的有关法律、法规和政策，对房地产各方面活动所实施的全面的、系统的管理行为。 房地产行政管理的主体： 是各级人民政府房地产行政主管机关 房地产行政管理的客体 是城市内的全部房屋和土地 所有从事房地产业开发、经营、维修等经济活动的企业和个人。 房地产行政管理的内容（3－1） 1．房地产开发管理。 是指对房地产综合开发过程中经济活动的宏观管理与政策指导。 主要包括：开发规划管理，开发计划管理，开发项目管理，开发成本和配套管理和城区危旧房改造管理。 2．住宅建设管理。 包