综合体发展历程.分析.pptVIP

集办公、商业、旅游、居住和娱乐于一体的浓缩小社会 标准的“城中城”：由于建筑设施完善，具备餐厅，药店，银行、购物中心、电影院、美术馆、学校等所有的城市功能，成为市民公共活动和文化娱乐的城市空间，是一个标准的不夜城。 将广场、大楼、地下空间与街区联成一体的设计使CBD的商业发展与市民的娱乐、休闲完美地结合在一起，将城市的综合功能发挥到了极致 RCA大楼：作 为洛克菲勒中心的主 体，登上最高层的瞭 望厅可以纵览整个纽 约城； 整个中心有 30多位艺术家创作的 100多件优美的艺术 作品，成为美国最有 名、最壮美的公众艺 术品展示场所；在65 层上有一个名为“彩 虹屋”的餐厅，可以 在享受美食的同时欣 赏夜景。娱乐中心的 市无线电音乐厅，拥 有世界最大的室内电 影剧院，有世界一流 的艺术家登台表演。 洛克菲勒中心创造了繁华市中心建筑群中一个富有生气的、多功能复合化的空间形式，是现代综合体的典型范例 洛克菲勒中心的实践证明：办公、旅店、购 物、居住和娱乐是形成功能协调的基础；在 有限区域内打造紧凑的空间，合理的布局景 观和环境是开发取得效益的前提。 聊聊HOPSCA ——城市综合体 HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体 HOPSCA六大业态：HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT 功能复合性 位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络 高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补 建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影响和联系； 与外部空间整体环境统一、协调 高密度，集约性 整体统一性 高可达性 实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可 城市综合体定义模式 HOPSCA 豪布斯卡 HOTEL 酒店 OFFICE 办公室 PARK 公园 SHOPPING 购物 CLUB 商务文化 APARTMENT公寓 城市综合体定义模式 将商业、酒店、商务、居住、出行、文化娱 乐、休息集合为一体的多功能复合型并相互 作用互为价值链的高度集约式复合建筑群。 1、保证一定体量，便于布局各种功能形态 2、保证稳定常态人流，设置一定住宅体 3、统一开发，集群发展；保障一致标准。 从建筑物业形态来看，又将城市综合体称作“豪布斯卡”。 城市综合体特征分析 源动力： 生活品质提升的源动力 新中心发展的引爆点 1 2 3 4 5 6 7 8 9 高可达性 高密度，集约性 整体统一性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射性 升值价值 整体特征概括： 集聚九大功能特征，是综合性各类建筑群集聚，是一个高端的造城发展模式，涵盖了城市发展所需要的各种要素和功能。 能够成为新城区发展的商业中心，为中小的城市化进程、新城镇的发展及商业档次提升起到驱动力的作用。 巨大的社会效应 /升值潜力 内外部联系完整性 空间连续性 土地使用均衡性 1、不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群； 2、兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用； 1、平面的连续：通常采用整体设计，其中任何一项功能都会影响整体效果； 2、立面的连续：要保持HOPSCA内建筑物的风格统一，就要使立面有连续性； 3、空间的连续：优越的区位要求功能建筑体之间通过空中、地下和地面多层次的空间体系 内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合； 对外界的交通依赖较强，其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模 因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应； 同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力 城市综合体特征分析 城市综合体多重价值 具备五重的价值空间： 销售价值 经营价值 资产价值 资本价值 可销售住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金 酒店、购物中心等持有商业持续经营收入和租金的回报 随着城市化进程加快，尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业（资产）评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值； 价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现，最大值，终极价值。 区域和城市价值 一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，还会带动整个周边土地、建筑价值和价格的大幅提高，包括一个城市价值和知名度的提升 。 不是任何地方都能采用HOPSCA 地产模式，建成包含商务、居住、购物等业态的综合地产项目。HOPSCA 的形成必需符合以下条件： 城市综合体