可行性研究概要.ppt

（4）提前兑现多层、会所、核心景观区、打消客户疑虑 a、营造时尚、都市化的生活方式：4000㎡的生活会馆、 图书阅览室 + 咖啡馆、瑜伽形体馆、宝宝幼儿活动室、皇家泳池 等 b、配套便捷的购物场所：10000商业配套 、高档餐厅 c、完善的幼儿成长体系配套： 幼儿园 、金宝贝活动中心 综合上述分析：该项目可行。 关于“长安区韦曲兰乔国际后期开发”项目可行性研究报告 123116202第一组 目录 一、项目背景 二、市场调研 三、兰乔国际后期项目定位分析 四、效益研究（经济效益分析和评价） 五、风险规避 一、项目背景 1 、 项目名称及本质 （1） 名称：关于“长安区韦曲兰乔国际后期开发”?? （居住小区） （2）本质：a. 高品质、大规模；b. 交通便利；c. 明显豪宅符号，国际化气质，西班牙特色；d. 瑞士军刀型户型：精致、小但功能全、低总价；e. 都市化、年轻、时尚、活力；f. 延续兰乔圣菲的品牌传奇 2、可行性研究报告的编制依据 （1）《城市居住区规划设计规范》 （2）《A市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规范》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规范》 （8）《高层民用建筑设计防火规范》 3、项目概况 （1）地块位置：该基地位于陕西省西安市长安区大学城东侧(大学路与长安南路交汇处西北角)，即一期兰乔国际对面的土地，该地块属西安市三 类地段。 （2）建设规模与目标 ： 土地面积：??200? 亩（?约11万多?平方米） 容积率： 2.4（一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%） 建筑面积（预计）：总建筑面积：40万㎡ （3）周围环境与设施 交通、 教育、银行、医院。 二、市场调研 1、周边项目产品调研： 对项目周边及有参考价值的楼盘进行调研，目的是想了解目前在售或已售的户型中哪些销售最快，调研楼盘：华城国际（一期）、智慧城。 2、客户群调研： （1）当前状况谁是购房者 （a）刚性的首次置业者：买房是为了让自由有安全感，也是对家庭责任感的体现。 （b）长期对某一区域关注者：对该区域过去几年房产价格及自己适合什么房型和对生活品质的 注重，即本区域内部的客户。 （c）长期的理性投资者：对房产市场的信心及对可以出来通货膨胀。 （2）结论：按照豪宅理念打造打造幸福特区的想法是有必要的，该项目市场投资方案可行。从理性市场环境分析，首次置业者会成为市场主力购买者。 客户主要以本区域内部客户为主，对区域外的客户具有一定的吸引力 3、项目SWOT分析 （1）优势及机会 （2）劣势及威胁 华城国际（一期）：作为长安路上的代表性楼盘，客户群很典型，分析该项目，可以大致了解西安客户在长安区的置业需求特征；户型：1房面积45平方米-70平方米；2房面积73平方米，83.7平方米 ，90.2平方米，102-121平方米套,133-140平方米,456套 36%数352套 所占比例28% 销售情况100% 100% 100% 79%；3房 434套 35% 78%。 智慧城：作为长安区大学城代表性楼盘，一经推出受到工薪阶层的追捧。通过典型项目中各户型的分配比例及销售走势为本项目户型定位提供参考。户型 1房 面积45-50平方米 66.86平方米 76.56平方米 78.38平方米 ；2房 83.76平方米 100% 86.89平方米 剩余套数 840套 33% 100% 98.66平方米；3房 102-121平方米 1390套 59% 套数 260套 所占比例7% 100% 100% 100%销售情况。 优势及机会 ： (1) 该项目地处西安市最具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来是最佳的居住区域。 (2)近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间。 (3)周围小区成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 周遍日趋成熟的居住配套及商业氛围的逐步形成，为该项目的商铺价格奠定了一定的基础。加之大学城的存在，文化气息旺盛 。未来潜在高素质客户。 劣势及威胁 ： (1) 拆迁密度过大，拆迁成本及风险是该项目成功与否的关键。 (2) 西安市拆迁实施细则的即将出台，拆迁成本的预测具有一定的风险性。 (3) 市政设施的带拆带建，因其标准的不确定性，使的成本的测算具有一定的不确定性。 (4) 外来资金的介入，有可能使得土地的挂牌价抬的过高。 (5) 规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过具有一定的不可确定性。 三、兰乔国际后期项目定位分析 1、地理特征 （1）位于韦曲是传统的老城区 （2）占地规模大，140----200亩 2