烟台银都财富中心商业整体发展策略技术方案.ppt

项目外部交通条件 根据上述发展理念，本项目在业态规划中，应充分的结合建筑和空间特点，同时利用业态组合推动整体商业的运营，主要特点如下： 利用核心主力商业拉动精品店铺商业，即“大商业拉动小商铺” 中型知名主力商户是核心 室内店中店商业街是骨架 整合多元资源，做复合商业地产，即“大餐饮、大娱乐、大休闲 拉动商业人流” 零售百货、娱乐休闲并举 天地商业，拉动中心商业 项目外部交通条件 南 大 街 商业中心区 商务中心区 新振华 项目内部人流动线设计 项目内部人流动线设计 项目最佳空间布局（无法实现） 4m次入口 1000㎡集中商业 50-100㎡ 精品店 临街休闲餐饮 主力店 6m主入口 6m主通道 10*25m中庭 滚梯、直梯 15m展示面即 主入口 项目购物中心布局建议 6m主入口 6m主通道 12m展示面即 主入口 1000㎡集中商业 50-100㎡ 精品店 临街休闲餐饮 主力店 中央共享空间 滚梯 4-8m次入口 2F商业平台 多首层商业 主入口 项目精品百货布局建议 6m主入口 6m主通道 临街休闲餐饮 主力店 4-8m次入口 50-100㎡ 精品店 室内精品街 中央共享空间 滚梯 百货部分边店 4*5m 百货部分主通道 3m 精品百货中岛 15-30 ㎡店面 2F商业平台 多首层商业 百货办公区 公共卫生间等 主入口 项目局部建议阐述 主入口 精品大道 项目局部建议阐述 主入口 公共空间 项目局部建议阐述 主入口 城市触媒 项目局部改造建议阐述 现有卫生间位置 建议卫生间位置 主要理由如下： 二楼卫生间位置被平台占用 卫生间位置布局过偏，同时可能 影响主力商户 距离餐饮区过远 原卫生间作商业管理办公室 项目局部改造建议阐述 主要理由如下： 可在电梯处设置小型厅堂，起接 待客户作用，主要为餐饮提供服 务，与步行梯形成餐饮交通系统 特别是为6F影院提供交通，形成 夜间通道 避免干扰，独立交通 建议增加观光梯 并在1F预留厅堂 6F电影院 5F美食城 项目业态规划布局 1F 临街店铺 品牌服装 名品店铺 主力商户 名表城 皮鞋城 精品商业街 珠宝 化妆品 饰品 皮具 箱包 项目业态规划布局 2F/3F 物业管理 办公 餐饮区 咖啡 茶艺 休闲餐饮 店中店 男女品牌服装 服饰 中岛 男女品牌服装 服饰 主力商户 复合品牌休闲 屈臣氏 运动品牌 项目业态规划布局 4F 4F主要业态组合 4F主要以运动、休闲、数码、电器等为主，包括： 运动休闲 3c精品数码广场 红酒廊 精品家居、配饰 美容、康体 儿童娱乐天地 儿童服装、玩具 项目业态规划布局 5F 5F主要业态组合 5F主要运营餐饮美食等，形成餐饮拉动效应，包括： 餐饮美食广场 特色风味美食街 零散配套商业 项目业态规划布局 6F 6F主要业态组合 6F电影院为主导，同时结合电影院作部分相关商业，包括： 电影院 图书、音像 电子 魔术屋 小型电玩 注：不建议6F电影院，建议KTV 项目业态规划布局 -1F -1F主要业态组合 -1F主要以超市为主，形成完整的商业格局，包括： 精品超市 超市外租店铺、小型店中店 生鲜超市 品牌折扣广场 私属会所 项目布局的改造意见 考虑电梯 位置调整 是否考虑 调控取消 具备轻型 餐饮条件 5F具备餐 饮条件 项目招商、销售策略 招商目标 招商原则 项目整体招商计划、节奏、安排 招商实施 销售策略 3. 项目招商目标 根据对本项目商业整体定位、规划调整等，在招商实施的过程中，主要涉及如下原则和范围： 严格控制，保证定位实现，促进经营 保证项目租赁利润，力求价值最大化 招商和销售充分结合，推进商铺销售 保证质量，提升整体品质 协调组合，推动整体发展 把握节奏，批次招商展开 多方资源共享 项目招商目标 根据对本项目商业整体定位、规划调整等，在招商实施的过程中，结合项目整体的运作策略，采用两步走的招商策略： 先大商后小商，大商推进小商 第一阶段 重点考虑精品百货成熟品牌，获取整租客户，整体租赁经营 目标客户：伊势丹、春天百货、太平洋百货、新世界百货等 第二阶段 开始正式进行独立招商，按照定位执行招商 目标客户：1、2、3级批次招商 项目招商节奏安排 08年3-5月招商筹备 08年4-6月商业管理 公司确定 08年5-8月品牌大商 招商执行 08年6月主力商户 招商启动 08年10月主力商户 落定；小商启动 09年2月招商基本完 成，开业筹备 09年2月商户陆续