世联陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议(终稿).分析报告.ppt

陕西置地唐延路项目定位及物业发展建议报告 谨呈：陕西置地投资发展有限公司 报告思路 界定问题 项目本体解析 开发商目标 核心问题界定 高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟 项目本体解析1——高新区城市核心区域·周边居住氛围成熟项目本体解析2——中小规模·高容积率·90/70限制 以稳健的开发策略实现利润的最大化，同时将项目打造成为西安的明星项目，建立市场口碑 宏观调控下，市场出现波动 本体条件决定本项目位于市场价格体系的末端 目标和困境下的问题分解 思考问题 宏观市场影响 项目价值机会挖掘 案例借鉴 当前政策调控是05-06年的延续：05-06年：第一轮宏观调控，主要采用行政手段 05-06年调控效果不明显，政策影响被迅速消化，价格快速进入新一轮快速上涨中，直接引发本轮宏观调控 本轮调控以金融手段为主，显示出中央给房地产市场降温的坚定决心与强硬措施 本轮宏观调控以及未来政策导向可能导致市场近期进入一段横盘调整期 但由于中国政治经济、人口红利等一系列利好因素的强力支撑，房地产市场长期仍将继续维持上升发展态势 宏观政策调控对西安市场产生明显影响，07年10月至08年2月市场成交量出现萎缩 市场走势判断基准——量价变化规律 3月前市场成交量下滑,呈现出典型的高位盘整表现 西安市场刚性需求旺盛与三级市场不发达促使整体市场成交更具抗跌性 3月份大部分项目成交量及上门量都有所增加，部分楼盘价格上涨 宏观市场影响的三个观点 思考问题 宏观市场影响 项目价值机会挖掘 案例借鉴 西安城市规划空间遵循“九宫格局、一城多心”的架构，主城外扩成为“十一五”主题词 西安十一五规划指出要拉开城市骨架，形成东接临潼，西连咸阳，南拓长安，北跨渭河的格局，是为城市的大九宫格局； 城市三环之内以主城为核心，实现各城区的功能区分，形成小九宫格局； 到2010年，规划中心市区面积605平方公里，其中主城区524平方公里； 直至2006年，西安主城区规模仅有300平方公里，即5年间主城外扩75%。 旧城改造困难加速了主城外扩的进程，古迹遗址的保护制约了主城版图的扩张 十三朝古都的历史积淀使城市留存大量的古迹遗址； 文物保护限制了城市的版图扩张，也增加了旧城改造的难度； 主城区几乎已无土地存量，老城情结与文物保护使拆迁成本极高，城市外扩成为必然； 西北城郊发展受制于汉长安城遗址保护，东西二郊为传统工业区缺乏生活配套； 主城区核心地位弱化，一城多心的架构逐渐形成。 经开区经济增速领先西安，规划前景看好，但居住环境尚未发展成熟，价值兑现需时 1993年9月开工建设，2000年2月被国务院批准为国家级开发区； 截止2006年，入区企业已有2300多家，2006年产值为142亿元，近年GDP增长都在40%以上。 浐灞新区自然资源丰富，但环境治理需时，市政配套落后，政府导向的高投入开发刚刚起步 “20、30年以前，浐灞这片区域的生态环境非常好，有许多野生动植物。” “两年前开发时，满目疮痍的河床、臭气熏天的垃圾场、混沌的河水令人震惊。” 曲江是新兴的文化旅游区，片区依托其历史和文化价值，成为西安的休闲、人文中心 曲江新区在规划格局上形成“一心、两带、三轴、四个板块”的机构形态 一心：以大雁塔为整个曲江的核心； 两带：唐城遗址保护绿带和绕城高速两侧共100米宽的绿化景观带； 三轴：雁塔南路旅游商业发展轴线、芙蓉东路生态休闲发展轴线和曲江大道景观轴线； 四个功能板块：唐风商业板块、旅游休闲板块、科教文化板块和会展商务板块。 西高新领跑西安经济发展，是城市知富中产阶层的聚居之地，当前承担着城市中心的职能 1991年3月经国务院首批批准的国家级高新区，2006年综合指标位于全国53个高新区前5位，是西安当前经济最为发达的区域； 所在雁塔区拥有省以上科研机构55家，各类专业技术人才14万余人，西高新分布了1833家高新技术企业，已然成为城市高知阶层的第一聚集地； 西高新城市经济中心的地位已经确立，未来此定位将会进一步深化。 经过16年的历程，西高新进入二次创业发展初期 思考问题 宏观市场影响 项目价值机会挖掘 案例借鉴 一线城市土地饱和房价高企，部分刚性需求和过剩资本被导向二线城市如长沙、武汉及西安等地 市场现象1：2004年深圳香蜜湖9万3地块（城市核心占有强势资源的绝版地块）拍卖，楼面地价7400元/平米，07年福田保税区5000平米住宅地块（地处工业、物流园区），楼面地价1.06万元； 市场现象2：2007年，上海江湾新城地块拍卖，楼面地价12509元。 二线城市地价、房价全面加速，房价步入快速上升阶段 西安经济水平达到二线区域中心城市标准 2004年后西安房地产市场进入“起飞程序” 2007年西安住宅市场消化量共880万平米，全