世联商业街研究.分析报告.ppt

合肥：金地·88街 我们介入的时机： ·前期顾问、后期营销执行 我们解决的问题： ·市场定位、规划建议、设计方案调整、销售推广 取得的成效： ·开盘引领合肥商业市场，活动营销促进价值实现 位置：合肥马鞍山路 规模：3000㎡，2条街区 东莞：万科·运河东一号 我们介入的时机： ·前期顾问、后期营销顾问 我们解决的问题： ·规划建议、设计方案调整、销售推广 取得的成效： ·借助万科强势品牌，开盘引领东莞市场，价格高出市场近一倍 位置：位于东莞城区边缘，成熟度较低 规模：1期商业1.6万㎡，公寓0.4万㎡ ，开放式步行街区，临街面长320m，业态规划先行，售后返租 * 案例1 东莞市老运河东岸、原化工厂地块 项目位置 商业氛围淡薄的老城区改造项目商业专题 项目界定 街铺 物业类型 2万2千平方米（总35万平米） 建筑面积 商业定位及营销方案 研究方向 万科东莞运河东项目物业定位报告/营销执行/招商推介 * 客户的主要困惑与我们的研究方向 Focus 1 以商业启动项目和销售，并回笼资金，如何实现合理 范围内的价值最大化？ 商业如何在与传统商业的竞争中建立优势， 并规避风险？ Focus 2 寻求突破与创新——商业的建筑形式与业态组 合有无创新可能？ Focus 3 * 项目发展方向研究——基于两个维度：1.城市功能分化与现有区域竞争条件；2.城市经营与区域发展阶段判断。以此寻找项目突破口：通过城市更新挖掘项目竞争力，启动“万科城市复兴计划” A 一、是否处于衰退期 二、产权人改造意愿 三、城市更新的空间 四、社会认知与影响 五、政府对更新的支持 物质性衰退 经济性衰退 城市机能逐渐丧失 产权人改造意愿是城市更新的关键 政府采取强制力推动的城市更新多数是失败的 新的市场需求 产业结构的调整 城市空间结构的完善 功能布局的需求 政府、专家学者、社会公众、低收入群体等对改造的看法 政府对城市发展的前瞻性 政府的财力 更新的组织控制力 关键因素 说明 1 2 判断城市更新项目是否具备改造条件的五大关键因素 * 区域定位与项目定位——基于区域核心竞争力模型的应用，探讨高融合性的、可持续发展的、示范式的U.R.区域属性，并根据项目区位条件、项目规模等客观因素确定产品模式U.R.D B 新城区（CBD） 莞城老区 万江 （东江/运河） U.R.D 南城区 （大盘社区） * 基于经济测算的规划形式建议——基于风险性对比和利弊分析确定总体上“商业+公寓+住宅”的产品组合方向，而后提供四种建筑规划方案的市场风险和收益比较，并提出突破限制性条件的调整方案 C 不突破限制性条件 突破限制性条件 双街 单街双层 单街单层1 （临街） 单街单层2 （临街内延伸） 覆盖率调整为29% 极大限高调整为66米 覆盖率调整为29% 极大限高调整为70米 * 案例借鉴与商业模式总结——基于相关商业案例与规划指标参考，提出运河东项目的商业模式“首创 24小时不停息都市街区”、并总结URD模式下的商业形态、商业经营环境与配套规划 D 建外SOHO多功能街坊式商业区 香港?兰桂坊特色风情街区 ◆ 城市中心区高密社区商业实现：高密度的建筑群落，配合人性化的空间尺度，减少高层建筑造成的压抑感，形成商业繁华的氛围。 ◆街区价值挖掘/商业规模最大化： 9万平米商业面积，三层商铺。 16条小街，衍生300多个100－600平米的商铺，各个店铺可分可合，满足不同需求。 ◆区域价值变革：建外SOHO的另一种价值在于其开放的商业建筑形态和设计带来的区域价值变革，突破性的地段价值，带来了办公/公寓等的价值提升。 日本多摩商业街特色经营商业区 ◆商业元素与大环境的协调和共融： 商业建筑/商业配套/娱乐设施/街道饰品等与大环境既统一又各有特色，为商业营造完整而有品质的环境。 ◆商业经营的个性化： 每个店铺在与大环境的协调下，各自经营出自己的个性，使商业街丰富多彩而又富有情趣。 ◆商业经营注重“人”的因素：商业因人而存在，每个商家以“人”为本，从“人”的需求出发，设计各自的经营和展示。 北京苹果街：苹果二十二院街…… * 招商销售策略——从客户需求出发，基于客户经济利益、客户决策视角-投资回报、客户判断基础-经营前景，勾勒项目“钱景”并打造“钱景”的保障系统 E 注：与小业主签订委托租赁协议，前两年投资回报以打折形式在售价中扣除，共10%（第1年4%回报率与第2年6%回报率）。 * 我们提供的成果 市场现状研究 市场结论: 城市商业市场 城区商业供应量庞大，已经在超规模发展，所面临的压力十分巨大。 分区商业市场 1。万江区 起步最晚；活力渐显住宅/商业的后起之秀 2。莞城区 城市化程度最高商业高度集中 3。新城区 新