合肥商务市场概况教程.pptxVIP

合肥商务市场概况 PART.1 l 商务板块概况 1、商务板块分布 2、板块租金及售价分析 商务板块分布 对合肥城市商务典型区域进行梳理，可将合肥商务市场分为六大板块，即北一环板块、长江路板块，黄潜望板块、马鞍山路板块、政务区板块和滨湖新区板块 北一环板块 长江路板块 黄潜望板块 政务区板块 马鞍山路板块 滨湖新区板块 北一环板块：传统商务区，商务氛围成熟，主流商务客户聚集明显 长江路板块：传统商贸区，商业价值带动商务价值 黄潜望板块：传统商务区向核心商务区过渡板块 政务区板块：发展中的核心商务区，高端项目聚集 马鞍山路板块：传统商务区与滨湖新区的连接区域 滨湖新区板块：启动中未来商务政务中心区 板块租金分析 合肥商务市场平均租金水平在20-60之间，平均售价水平在7000-12000之间。其中以北一环板块、政务区板块、和马鞍山路板块为第一梯队；长江路板块、黄潜望板块为第二梯队，滨湖兴趣板块为第三梯队。 板块 租金（元/平米·月） 销售均价（元/平米） 北一环板块 50-70 10000-12000 长江路板块 40-50 12000-13000 黄潜望板块 35-45 7000-10000 马鞍山路板块 55-65 8000-10000 政务区板块 60-70 10000-16000 滨湖新区板块 20 7000 北一环板块为老牌商务区，供应稀缺，但由于产品质素不高，租金及售价略微低于政务区板块； 政务区板块为发展中的核心商务区，主要为高端项目，产品质素较高，租金及售价水平属于合肥市场第一梯队； 马鞍山路板块，传统商务区域与滨湖新区连接区域，商务配套及产品质素较好，租金及售价水平为合肥市场第一梯队； 长江路板块为传统商贸区，随供应量不大，但由于商务氛围、配套以及产品质素的劣势，租金及售价水平处第二梯队； 黄潜望板块为传统商务区与政务新区的过渡，未来潜力不高，且产品质素较差，租金及售价水平处于第二梯队； 滨湖新区板块为启动中未来商务政务中心区，虽具有升值潜力，但价值兑现较慢，租金及售价水平处第三梯队； PART.2 l 商务板块解析 1、北一环板块 2、长江路板块 3、黄潜望板块 4、马鞍山路板块 5、政务区板块 6、滨湖新区板块 北一环板块 【板块属性】传统核心商务区，吸纳主流高端客户，入住率和租售价均为市场第一梯队水平 B C D A E F G A.星海远航大厦 B.财富广场 C.祥源广场 D.金鼎国际广场 E.新天地国际广场 F.置地汇丰广场 G.国光万豪广场 北一环板块属性 板块评价 商务办公产品最早发端的板块，商业服务配套完善，交通便利，是合肥高端企业聚集地 产品类型 主流产品处于市场发展第一阶段，在外立面、产品尺度和物业管理水平上较为落后 租金水平（元/月·平米） 区间50-70 二手售价（元/平米） 区间10000-12000 入住率 85%以上 面积区间划分（平米） 120-400-640 投资回报率 6%-8% 北一环板块 【典型项目】以财富广场为代表的市场初期产品，产品硬件、物业管理等方面均有较大提升空间 财富广场和汇丰广场的产品为写字楼初期产品，外立面多为石材玻璃幕墙，产品形式多板楼较为单一，在产品设计、公共空间、物业管理等方面存在较大提升空间。 项目名称 财富广场C座 置地汇丰广场 高度 27层 27层 外立面 石材玻璃幕墙 石材玻璃幕墙 标准层面积 1200㎡ 1200㎡ 标准层净高 2.7m 2.8m 电梯 6部进口三菱 6部进口三菱 空调 分体空调 三星VRV 租金 65元/平米·月 60元/平米·月 售价 11000元/平米 11000元/平米 物业管理费 3.8元/平米·月 3.8元/平米·月 北一环板块 【板块小结】成熟商务区，拥有强势的客户资源，但产品老化严重，实力型客户外迁趋势明显 以财富广场为代表的合肥商务市场第一阶段产品，奠定北一环核心商务区的基础； 入驻客户主要看重商务集群效应、商务配套的便利性。 市场供应稀缺，亟需高端产品供应 区域属性：成熟核心商务区 供应主流：目前北一环板块无在售项目 长江路板块 【板块属性】传统商业中心，商务商业综合体项目为主，写字楼价值让位于商业价值 板块评价 商务办公产品多依托大型购物中心，突出其商业价值而商务价值相对弱化。主流产品相对一般。因其优越地段和极高的商业价值实现较高的租售价格。 产品类型 主流产品较为一般，主昭示面多让位于商业。 租金水平 （元/㎡·月） 区间50-60 二手售价 （元/㎡） 区间12000-13000 入驻率 85％以上 面积区间划分 （ ㎡ ） 90-260-400 代表项目 百大CBD、华侨广场、汇金大厦、置地投资广场 投资回报率 5%左右 百大CBD 华侨广场写字楼主入口须从下沉式广场进入 百大CBD 华侨广场 长江