万科中心商业营销策略教程.pptVIP

项目 渝中万科中心 财信城市国际 地段 袁家岗 渝北龙溪街道（原电子校）， 交通 立体枢纽型（1号） 立体枢纽型（3号线加州站） 商业体量 3万方 4万方 商业定位 交通型商务体 社区商业mall 品牌 万科首个商业物业 财信企业集团 商业运营 大型生活超市 新世纪超市及其他品牌店 启动时间 2014年 2010年开售 同为学校原址，体量均不大 竞品分析—综合分析 财信城市国际项目与万科中心商业形态非常接近。 财信城市国际包括8幢高层住宅、2幢公寓，时尚商业中心 较好的面积分布、业态规划、及商家的成功招租，使得财信城市国际销售迅速，但后期也没有整体的运营管理，导致商业开街的商家入驻率并不是很高，所以万科中心应取长补短 开售时间：2010年 区域 楼层 业态 A 1F 文化、音像、建材类 2-4F 休闲娱乐 B 1F 服饰服装、糕点、美容美发、专卖店等 2-4F 休闲娱乐、餐饮 C 1F 银行、邮政、通讯数码、社区配套 2-4F 休闲娱乐、餐饮 D 1F 银行、邮政、通讯数码、社区配套 2-4F 休闲娱乐、餐饮 负一层 超市及附属商业（服饰服装、珠宝、美容、网吧、电玩、台球等） A区 D区 C区 B区 财信城市国际-----借鉴意义： 招商工作的支持、业态的合理定位，是保障销售的关键 后期缺乏租务管理导致商家进驻缓慢 龙湖时代天街： 一个60万方的商业体 同区域内的超级Shopping mall！ 竞品分析 龙湖时代天街： 业态规划 60万方商业体量，4倍于“北城天街” 100多家餐饮酒吧 1000多家品牌店铺 8000个停车位 2家时尚百货，2家高档电影院 1个高端电器馆，1个流行家居馆 1个大型真冰场，1个儿童职场公园 各种品牌旗舰店、独家店、概念店 商业运营 1700个国际国内高端品牌抢占 400国高端品牌以进驻一期 龙湖“天街系列”商业的影响力、运营力 2012年年底一期17万方商业，即将开业 竞品分析 项目 渝中·万科中心 龙湖时代天街 地段 渝中新核 渝中新核 交通 立体枢纽型 立体枢纽型 商业体量 3万方 60万方 商业定位 交通型商务体 大型城市综合体 品牌 万科首个商业物业 “天街系列”超高知名度 商业运营 大型生活超市、快餐银行洽谈中 一期400多家全球一线品牌已签约进驻，规划多个功能版块 启动时间 2014年 2012年年底 两个项目享有同样的地段条件以及交通条件 但是悬殊较大的商业体量以及商业运营规模，已经让两个项目的商业价值产生本质区别 在这种情况下，不建议在价格上做一位的紧跟，应采取在保证溢价的基础上，通过价格来引导客户做出选择。 竞品分析—综合分析 竞品分析—综合分析 龙湖目前在售商铺规划为3个中心区域推广打造：品牌形象区、金融通讯服务区、潮流女人街（含美食广场）；主体成V字形分布，环道内隔出一块20000方的中央广场，环道外隔出露天停车位，适合银行及餐饮经营，共计4层楼，配置了6部观光电梯，平均每层每50m配置自动扶梯，裙楼上为5幢塔楼，SOHO与住宅构成，同综合体商业之间通过道路及连廊相连接。 竞品分析—商业运营分析 商家资源： 重庆北城天街系列的成功，目前积累的商家资源在全国都属顶尖，商业还未运营已签约140多家高端品牌商家进驻，可见龙湖的商家资源及影响力非同一般； 商家资源： 万科地产前期专研住宅市场，并未涉猎过商业地产版块，前期出售商业多为社区底商为主，商业资源及商业影响力有限； 商业运营： 龙湖天街系列、星座系列、西城国际等项目积累的商业运营管理经验，在商业运营管理上都处于较高水平； 商业运营： 万科地产在重庆并无商业运营等相关经验，在后期商业运营管理控制上处于劣势； 租务管理： 龙湖天街系列设立了专业的招商管理小组进行后续的商业管理，整个服务贯穿全程，有效保障了购置客户后期的租赁担忧，也为整个项目增加了卖点。 租务管理： 万科中心暂未考虑设立该功能。 在不考虑其它因素的情况下，我们分别针对商业运营当中，加强客户投资信心的3个要素进行了对比分析； 交房时间： 龙湖天街商铺交房时间为2012年下半年，即可投资使用； 交房时间： 万科中心交房时间为2013年12月份， 即客户购置需等2年才能接房，收益回收期加长 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 万科品牌轨道交通优势 外立面优势 周边片区成熟优势 商铺划分较大 商铺公摊过大，得房率低 相对复合型的商业结构体量较小 缺乏有影响力的主