龙湖地产企业管控模式专题研究p技术分析.ppt

不同项目、不同城市之间在标准化的同时，在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面，要求新项目比之前的项目深度更深，品质更高。 严格控制成本，材料尽量选普通的材料。 同纬度选择植物，根据地区特征、自然环境、植物种类甚至当地人的偏好选择，保证成活易打理，节约成本。 自建苗圃基地，解决植物成活率的难题，快速更换，同时节约成本 龙湖成本细则附件： 成本管控——“流程强控”的成本管控 成本出现偏差如何管理？ 成本管控——多层次递进式监控 调整建立新的目标成本，重新进入审批流程 借助动态成本，实现多层次，项目成本递进式监控，保证成本偏差最小化 1 2 3 4 招投标管理——招标方式及适用范围 序号 招标方式 适用范围 1 公开招标 因为属于民营企业，未采用 2 邀请招标 1、分项工程造价50万元的工程类招标 2、造价20万元的材料设备类招标 3 比价/询价（即简单招标） 1、分项工程造价≤50万元的工程类招标 2、造价≤20万元的材料设备类招标 3、在已经合作过且合作良好的供应商中选择 招标是成本实现的途径，龙湖根据项目规模对施工方选择适当的招标方式 成本管控——招标采购管理 供应商库如果建立和筛选？ 招投标管理中各部门的责任 序号 工作内容 责任部门 1 汇总项目团队意见，编制《工程及材设招投标计划》 造价采购部 2 汇总参加考察人员意见，编制《考察计划》 工程部 3 汇总工程部意见，编制《考察报告》 工程部 4 汇总工程部、研发部意见，编制、发放《招标文件》、《招标答疑》及附件 造价采购部 5 回标，签收投标文件 造价采购部 6 开标，形成《开标记录》 造价采购部 7 评标 技术标评定 工程部 评定经济标、汇总技术标评定结果，形成《评标报告》 造价采购部 8 拟定投标澄清函、定标，拟定、发放《中标通知书》和《中标结果通知书》 造价采购部 9 签定《合同》及附件 造价采购部 说明： 项目团队的组成：项目责任人、工程经理、研发经理、成本经理、营销经理、财务经理 招投标管理过程：造价采购部和工程部各司其职，前者主要负责编制投标计划，发放、回标、签收投标文件，并完成评标报告，发放中标结果，最终签订合同，后者主要进行编制考察计划和报告，并评定技术标 成本管控——招标采购管理 城市产品选择——拓展案例（长三角） 进入上海：龙湖制定城市进入战略后，组建上海公司，发展部在城市选择部分符合龙湖产品的土地，龙湖会以较高代价完成战略 地块名称 拿地时间 占地面积(m2) 建筑面积(m2) 容积率 成交价格（万元） 楼板价 (元/m2) 08年售价 (元/m2) 青浦区赵巷镇特色居住区8号地块 2007.11 144495.5 144495.5 1 154214 10673 16559 龙湖滟澜山土地成交指标 上海市区 青浦 滟澜山 佘山公园 龙湖滟澜山地块位置示意图 【背景】 2007年龙湖为筹备上市积极进行城市拓展，计划进入上海，然后以上海为核心拓展长三角； 发展部选择青浦赵巷地块，符合龙湖高端别墅进城立势战略； 土地拍卖现场，遭到本土企业围攻，竞争白热化 龙湖如何抉择？ 集团战略优先，必须进入上海，开展长三角布局 地块临近佘山公园，易做高端开发，符合龙湖产品线 对未来市场预期向好 结果如何？ 龙湖坚决拍下，创上海郊区土地单价记录，高于周边住宅价格 项目利润难以达到正常水平 龙湖滟澜山成功在长三角树立高端品牌，龙湖成功进入长三角 城市产品选择——拓展案例（上海） 上海周边拓展：根据城市经济基础、市场环境、竞争格局选取拓展城市，借助龙湖滟澜山的品牌优势，在长三角获得超额利润 无锡——2009年8月7日，龙湖以6.44亿拿下无锡太湖国际科技园 TKY-HB-A-07、08号地块国有土地使用权。该宗地位于湖景路以北、净慧西道以西，占地面积18.8万平方米。打造无锡龙湖滟澜山 常州——2009年10月9日，龙湖以5.09亿拿下常州青龙生活区2- 02-03-1、2-03-08地块，占地16.49万平方米 1 2 拓展标准 杭州龙湖滟澜山 经济基础：龙湖项目只做高端，对城市经济实力、客户购买力要求较高，只选择较为发的城市，因此考虑苏南的无锡、常州； 市场环境：选取具有发展潜力，市场环境相对成熟的城市，客户对高端产品的认可较高 竞争格局：对于竞争激烈的杭州，龙湖用成名品牌“滟澜山”进入，产品方面做了较大创新 进入城市 市场表现 上海 无锡 常州 杭州 杭州龙湖滟澜山，11月3日首期开盘，当日认购8成，热销9亿 龙湖管控模式 一、整体框架解读 三、项目管控（PMO系统） 五、成本管控 六、工程质量管控 二、人力资源管控 四、城市产品选择 研究龙湖的成本管控模式，核心在于成本管控制度谁来制定和管理？如何执行？如何处理突发性成本溢出问题？ 谁来管？ 怎么管？