商圈调查研究分析报告.pptVIP

规划面积分配： 根据调查的当地商圈和居民消费水准，消费需求和消费倾向来初步确定。 根据调查当地建筑造价规范和有关规定来估算各物业类型的开发建设成本和费率，各物业类型的售价和出租价和根据临近区域或价值相似的区域市场上当前销售价格来确定。 根据项目预算和物业类型的开发建设成本、费率，以及开发商对项目的定位和需求来安排商业（含地下空间）、住宅、写字楼、酒店等建筑面积比例。 使用重点调查的方法，在每类型商户中挑选有代表性的商户作为调查对象，进而推断出各类商户的盈利状况。 或使用分层随机抽样，将样本总体以商户类型分为几大类，从每层中随机抽取一定数量的样本，通过样本推断该类型商户的盈利状况。 总结 调查方法确定后，根据问题制作出各方面的调查问卷，并进行调查，然后对数据进行统计分析，得出结果并作出报告和说明给数据使用者。 项目开发前期商圈研究 研究项目 某集团在北京西部规划开发一综合性项目，包括写字楼和公寓。 具体位置见下图 调查方案的确定 第1步，确定信息需求 第2步，明确数据的使用者和数据的用途 第3步，对有关概念和运作进行定义 第4步，确立调查内容 第5步，调查方法的选择 确定信息需求 想要了解如果开发了这一综合项目，那么要研究的问题是： 商业部分（底商）的市场在哪里？ 规划面积多大比较合理？ 底商应如何经营？ 明确数据的使用者和数据的用途  数据的使用者是打算在该地区开发综合性项目的开发商。 数据的用途是：论证在该地区确定的调查方案是否可行并提供相关资料及数据支持。  1)开发商是对该地区的市场状况及所建项目的盈利状况感兴趣。 2）开发商所关心的调查单元在首体南路和车公庄大街的交汇处。 对有关概念和运作进行定义 确立调查内容。 调查所在地区现有商铺，盈利状况与竞争力如何？ 根据地图所示信息，需要了解附近居民（分年龄阶段） 、办公人员等的消费需求。 调查所在地的交通情况及居住环境。 周围商户的占地面积情况。 （1）调查周围现有商户 周围已有什么类型的商户？ 比如餐饮娱乐业，美容美发业，便利超市，百货商场等。 调查每类商户的市场比重 充裕和缺少的类型情况。 人们对缺少类型的需求如何？ 调查周围现有商户 周围的商户类型盈利状况调查 哪类盈利较好，其竞争力如何？ 调查范围：主要调查学校周边，小区周围，公园附近 （2）附近居民对商户类型需求 调查附近居民对商户类型的需求 购物、买房、租用、美容等 调查不同年龄层（比例）的不同需求： 如儿童及青少年喜欢教育机构、书籍、服装等； 青年人喜欢娱乐（KTV、电影院等）、购物、美食健身等； 老年人注重医疗保健、休闲娱乐、超市购物等。 附近居民对商户类型需求 附近办公人员的消费需求 吃饭、租房、娱乐等 附近学校学生的消费需求 娱乐、购物、租房等 同时调查附近居民在购物时最重视的因素 因素包括价格，收入水平，物品质量，品牌，商场大小及其他等 附近居民对商户类型需求 附近公园游人的消费需求 吃饭、购物、娱乐等 附近公司的需求 如扩建、租用写字楼，租用员工住房、置办办公用品等 （3）调查所在地的交通情况及居住环境 附近居民的交通出行方式： 如自驾，公交，地铁，出租车等 附近交通便利情况 调查附近公交站点数量和公交线路； 地铁站点数量等。 调查所在地的交通情况及居住环境 附近地区大型停车场的规模及数量 以便使开发商在建设停车场大小及车位设置和收费标准上提供参考 调查所在地的交通情况及居住环境 附近居民的收入水平 按年龄分组，20岁以下为一阶段，20岁以上年龄按10年划分，70岁以上年龄为一组。并计算出比例，观察总体收入水平。 附近居民的消费水平 调查居民们在一周内的大概总消费支出，以及其中在购物娱乐方面的支出比例 （4）周围商户的占地面积情况 1）规划面积包括： 总用地面积 总建筑面积 建筑占地面积? 建筑密度 绿化面积 建筑高度 机动车车泊位 周围商户的占地面积情况 2）规划面积比例分配： 根据征得用地，调查周围交通条件以及需要避开建设的用地情况。 比如征得用地上代征道路用地面积、代征绿化用地面积的情况，并计算建设用地。 调查方法的选择 （1）对周围商户的调查 使用全面普查的方法确定周边商户的类型和各类型商户所占的市场比重。 或采用文案调查法，查阅相关资料，获得周边商户的信息。 调查方法的选择 （2）对居民的调查 用非随机抽样（任意抽样），在商圈附近随机发放调查问卷，调查被访者的年龄、工